【课程背景】
社（街）区商业，作为大中国大商业之中的一员，其存在性也毋庸赘述；作为80%以上普通消费群体的日常消费场所，其必要性也是不言自明；作为城市发展所需要的烟火气，其重要性也是显而易见。社（街）区商业的良性发展是国之大计，民之所需。如今，社（街）区商业的发展受到各种挤压，经营惨淡，即便顺利完成招商，热闹开业，也逃不掉“火不过三年”的魔咒，主要原因是运营凭感觉，专业操盘能力缺；项目脏乱差，无品质可言；品牌级次低，商户服务欠缺；体验感不足，无可逛性；缺乏真实调研，消费者粘性差；定位不精准，品牌不对位；因地不制宜，同质化严重等问题。任何商业地产项目的运营都有它的基本属性，都离不开有执念、能谋长远、重专业人才、能大度有为的操盘手。
本次课程属于社（街）区商业运营突围与指标管控专门研发的专业提升系统培训。通过对社（街）区商业运管管控与执行要点的系统讲解，为社（街）区商业处于运营瓶颈与困局的项目提供有效盘活与业绩提升的专业破解思路和策略,为运营管控人员提供一套完整的专业运营的管控与执行体系。本次课程主讲运管体系、经营分析、经营辅导以及经营扶持等，重点讲解投融管退、招调破局、品质提升、租费收缴、全场营销、全口径增收、运营指标管控、私域流量打造等一系列社（街）区商业运管的专业知识点，其目的就是为了做到稳商与富商，为社（街）区商业运营突围与指标管控提供完整的专业思路，同时引入社（街）区商业运营典型案例的解析，重构社（街）区商业运营的经营思维等。
本次授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合模式，使学员能很快掌握社（街）区商业运营管控的执行技巧，以及各环节的工作思路和执行方向。课程内容可查看以下授课大纲，请仔细阅读大纲中的学习要点，毕竟内容才能决定学习的价值。本次培训属于“纯干货、重执行、能落地”的专业专项学习体系。
【课程对象】
适合商业地产开发企业正在运营或者即将运营的社（街）区商业项目的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等管理人员和运营的具体执行者，以及全产业链上为社（街）区商业项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。
【金牌讲师】
蔡老师：
某知名大学管理学硕士毕业，现任国内某知名商业企业高管，国内首屈一指的理论加实践型商业地产运营操盘手。曾任上海豫园商业管理公司高管 、沈阳区域项目万达广场总经理、北美新天地项目总经理、福佳新天地招商运营总监、大连一叶轻舟商业地产运营管理有限公司总经理等。目前已经参与管理过10余个商业运营期项目、8个筹备期项目等，主要操盘项目包括阜新万达广场筹备期、本溪万达广场筹备期及营运期、沈阳铁西万达广场运营期、大连福佳新天地项目筹备期及营运期、太原北美新天地项目运营期、沈阳盛京龙城项目筹备期、天润誉坊主题街区筹备期及运营期、龙溪奥莱广场筹备期及运营期等一系列知名商业项目。蔡老师是国内少数同时具备商业地产招商管理、运营管理、营销策划系统知识的专业操盘手，同时兼具丰富的理论及实践、管理与执行、创新与发展等一系列知识点，特别是严谨细致的讲课风格以及实用的商业地产专业技能，备受业内广大学员的高度认可。
【课程大纲】
一、社（街）区商业操盘逻辑
1、社（街）区商业运营底层逻辑
2、社（街）区商业赚钱对象
（1）社（街）区商业流量构成
（2）流量服务思维
（3）流量池服务思维
3、社（街）区商业租赁模式
（1）保底租金
（2）联营扣点
（3）两者取高
（4）自营方式
4、商户赚钱对象
5、社（街）区商业的“投融管退”（案例说）
6、社（街）区商业“价值”
（1）市场比较法
（2）成本估价法
（3）收入推估法
7、营业收入与运管关键点
8、年度预算指标完成率
（1）年度预算指标
（2）市场租金单价
（3）指标完成率提升
（4）营业净收入提升
（5）成本支出降低
（6）租金收缴率提升
9、大面积招调与资本性改造
10、社（街）区商业资产保值增值措施
11、社（街）区商业“退市”——CMBS和类REITS
二、社（街）区商业运管方略
1、市场调研
（1）区域分析
（2）商圈分析
（3）购买力分析
（4）竞争对手分析
（5）项目硬软件分析
（6）SWOT分析
2、运营周期与策略制定
（1）全生命周期曲线图识别
（2）运营策略制定要点
3、商业定位差异化
（1）差异化标签提炼
（2）品类细分策略
（3）商业定位三步法
（4）业态规划差异化
4、一铺一价测算方法及解析
5、品牌落位3个思考与解析
6、近邻品牌匹配策略
7、租户组合协同效益
（1）磁铁品牌间隔落位法
（2）SKU组团落位法
（3）客流均匀分布法
三、社（街）区商业招调策略
1、招调工作底层逻辑
（1）学会帮租户算账
（2）学会帮业主算账
（3）学会面对商户和老板质疑
（4）黄金旺铺证明
2、运营思维招调策略
3、招调痛点与避坑法
4、招调破局核心思路
5、招调技法
（1）招调作战地图技法
（2）招调业态拓展技法
（3）招调三驾马车技法
6、招调策略及案例解析
（1）持续性
（2）数据分析
（3）调整类型（到期调整/优化调整/战略调整）
（4）招调常用两大方法
（5）切铺策略
（6）招调价值最大化
7、招调复盘技法及案例解析
（1）租金收入还原度
（2）品牌还原度
（3）租赁合同弹性
（4）工程改造控制
四、社（街）区商业稳场与旺场
1、社（街）区商业运营痛点
2、运营管理4个核心指标
（1）客流指标
（2）销售指标
（3）租金指标
（4）商品力指标
3、“望闻问切”商户经营诊断法
（1）中医法
（2）西医法
（3）经验法
（4）多维度拆解法
4、运营“两会”
（1）经营分析会
（2）租户恳谈会
5、稳场和旺场策略
（1）经营分析
（2）经营辅导
（3）经营扶持
6、商户经营预警与管理针对性
7、社（街）区商业经营收益最大化
8、商户联合抗租拆解方法及案例分析
9、全口径收入
（1）全口径指标拆解
（2）全口径收入挖掘
10、稳场与旺场经管策略思路转变
五、社（街）区商业营销策略
1、市场营销策略拆解
2、市场营销活动策划
（1）全年活动策划
（2）整场活动策划
3、客群差异与SP策略
4、营企协同联动策略
5、造节营销思路与方法
六、私域流量搭建与痛点破局
1、私域流量搭建及解析
（1）会员制
（2）社群布局
（3）粉丝流量
2、COSTCO打造超级会员案例解析
3、经营产品到经营消费者底层逻辑转变
4、营销痛点破局
（1）一点一色
（2）各部门KPI制定
（3）年度预算编制
（4）赚钱与花钱理由
七、社（街）区商业运营策略与案例分析
1、“云景悦街”运营提升策略-案例分析
2、“鸿寿坊”运营提升策略-案例分析
