【课程背景】
“哪怕只有1%、2%的利润，我们也得拿地，否则只有等死”。这是某位房地产大佬发出的感慨，也是国内大多数房地产公司面临的真实境况。如此低利润下的地产开发，项目的税务管理显得更加重要，可以这么说，在资金成本一定的情况下，一个项目的税务管理水平，决定了这个项目最终是赚钱还是亏损。
房地产行业开发周期长，涉及税收政策复杂。从拿地、融资、报建、开发、预售、交房到尾盘处理，每一个环节的每一个细节上，处理不慎，就会埋下税收的隐患。君不见，很多地产项目，由于不重视过程的税务管理，到最后，该退的土增税退不了；增值税、所得税超预缴严重；税务风险一大堆，很容易被税务风险应对和税务稽查。
“别人掉过的坑，我们要绕着走”。本课程结合《新公司法》有关规定及“两高”的最新解释，按照房地产项目的开发流程，为您全程展现项目管理中88个税收“陷阱”，并提供规避与筹划之路径。丰富的实战经验，深动的典型案例，透彻的政策讲解，助你地产税务管理“全程无忧”。
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
杨老师：
在省市区税务系统工作近30年，财经大学校外硕导。擅长资本运作、 企业并购重组及房地产税务管理及高端税务筹划。长期从事税收政策研究，理论功底深厚，在《中国税务报》等媒体发表文章近百篇，著有《企业并购重组税务处理规则与实务应用》、《房地产行业税务特点、风险与规避》等畅销书籍。长期为注册税务师协会、注册会计师协会、律师协会、税务干部、企业高管和财务人员提供培训服务，累计线下培训千余场。讲课风格幽默风趣，讲课内容贴近实务，善于把复杂的税收问题用最通俗的语言进行表达，深受学员的好评。
【课程大纲】
一、房地产行业税务特点与税务风险
1．房地产行业特点与税务特殊之处
2．三大税种的逻辑与痛点
3．房地产企业的税务风险与规避
4．“两高”最新解释
二、房地产行业的股权架构、资产架构
1．开发模式：母子、总分
2．集团公司与关联交易
3．房地产行业的股权架构、资产架构中的税务问题
4．《新公司法》下要注意的问题
三、拿地环节的税务风险与税务优化
1．土地招拍挂中的税务风险与规避
2．土地出让金返还的税务处理与风险
3．土地招拍挂中的额外拿地条件
4．配建保障房的税务处理与风险
5．城市更新中的税务问题与风险
6．回迁安置房的税务处理
7．置换地的税务风险
8．以股权收购方式拿地的税务处理与风险
9．在建工程收购的税务问题
10．资产剥离的几种方式
11．法拍地的税务风险与规避
12．合作开发与合作建房的税务处理与风险
13．委托代建的税务问题与风险
14．土地使用税的税务风险
四、报批报建与建设预售阶段的税务处理
1．报批报建过程中应注意的税务问题
2．精装修的税务处理与风险
3．印花税法实施后的税务风险与管控
4．几种特殊销售模式下的税务风险
5．房地产行业的留抵退税
6．如何解决增值税超预缴？
7．如何解决企业所得税超“预缴”?
8．如何做好土地增值税的预缴
9．房产税的处理与风险
五、完工交付阶段
1．竣工备案对税收影响
2．土地款抵减对各税种的影响
3．企业所得税的成本分摊
4．企业所得税的税前扣除原则和扣除凭证
5．以后年度取得的发票能否追溯调整?
6．土地增值税清算补税情形下的企业所得税退税
7．完工未售物业的税务风险
六、土地增值税清算
1．土地增值税清算时点
2．土地增值税的清算单位和计算单位
3．土地增值税角度的开发成本6大明细
4．土地增值税土地成本的分摊
5．房地产企业其他成本的分摊方法
6．地下车位的土地增值税处理
7．土地增值税上的利息和税金的扣除
8．转让价格偏低
9．清算期间和清算后的土地增值税计算和申报
10．旧房的土地增值税计算
11．工业厂房开发的税收问题
七、房地产行业的个人所得税
1．房地产公司的个人所得税风险与规避（内）
2．房地产公司的个人所得税风险与规避（外）
3．房地产行业资本运作中的个税与风险
八、房地产行业融资的税务处理
1．房地产行业常规融资方式的税务风险与规避：银行贷款、集团内资金往来、信托融资
2．房地产行业几种创新融资方式的税务风险与规避：资产证券化（CMBS）、不动产 投资信托基金（REITs）
