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《新形势下房地产业成本核算结转等核心事项深度剖析及税务优化》

上课时间4月19-20日 上课地点郑州   
 
课程类别:财税管理 课程价格: 3980元/人  
 
授课师资:李老师     查看讲师介绍>>    
 
 
 
                  
 

【课程序言】

  新公司法、新发票实施细则实施、“两会”楼市问题聚焦带来哪些财税法问题?如何应对防控风险?如何提前布局、未雨绸缪?是地产财税人员不得不面临的新挑战,也是必须解决的问题。

  金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点,以数治税大网已经撒开,大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形,地产业财税风险裸露,税务局成为最懂你的人。

  房地产企业开发周期长,成本费用核算复杂,涉税种类多,财税“灰色”地带多,税收风险大。

  开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重,同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大,如何进行恰当的成本核算结转,是地产财务人员基本功,也是降低税负和防范税收风险的必杀技。

  核心问题必须“吃透”并重点关注,才是大数据稽查的应对之策;合理规划,税务优化是应对行业下行的财税良方。

【课程收益】

  未雨绸缪 — 了解大势、防控风险、提前谋划;

  打牢基础 — 掌握开发产品成本费用核算结转等核心问题财税处理;

  扎紧篱笆 — 理清涉税风险点并及时防范;

  运筹画策 — 拓展思维、业务规划、优惠运用、降低税负;

  双管齐下 —“讲故事”+重证据。

  提升能力 — 并购重组、架构调整、重整注销。

【课程对象】

  各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

  

【金牌讲师】

  李老师:

  注册会计师,注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师;北京财 税研究院研究员;中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师;我司首席税务咨询师、著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年,熟悉税收征管工作的实际情况,深谙企业的涉税需求,具有丰富税务实战经验,并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训,深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默,深受学员好评,业内称为“实战大师、金牌讲师”。

【课程大纲】

  第一部分:新经济形式下地产财税法风险管控及优化

  一、新公司法带来的财税焦点及防控谋划布局

  1.股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响

  2.老公司认缴过渡期的误区

  3.减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多

  4.定向分红被税务认可的核心点是什么?

  5.放宽一人有限责任公司设立限制的“喜与忧”

  6.竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险?

  二、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略

  1.新发票实施细则有哪些变化?带来哪些财税风险?如何管控和谋划?

  2.数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化

  3.异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗?转出后还能抵扣进项税吗?

  4.异常凭证能否在所得税和土增前扣除?

  三、“两会”楼市聚焦问题财税风险防范及谋划布局

  1.“房住不炒”定位,完善“市场+保障”的住房供应体系下如何未雨绸缪?

  2.构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题?

  3.财税如何跟上“高质量、新科技、好服务”的步伐?

  4.推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划

  5.“该破产的破产,该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划

  6.预征率和计税毛利率高,多预缴税金问题突出能否化解?如何规避风险和规划?

  四、新稽查环境和新手段

  第二部分:地产业成本核算结转深度剖析及税务优化

  一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控

  1.开发产品成本归集和分配方法

  2.成本对象和期间费用

  3.直接成本、间接成本和共同成本

  4.已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象

  5.已销开发产品、未销开发产品和固定资产

  6.灵魂拷问:建房发生的所有支出均影响利润吗?影响应纳税所得额吗?

  7.案例剖析:不懂成本费用,卖了自己还替别人数钱

  8.计税成本核算一般程序 — 7大步骤

  二、合理的划分成本对象 – 6种划分原则财税风险把控及实操技巧

  1.成本对象、清算项目傻傻分不清楚

  2.6种划分原则深度剖析

  3.公共配套可以作为成本对象?每一栋楼是否都要作为一个成本对象?

  4.混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点

  三、归集开发成本 – 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧

  1.土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点

  2.土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除

  3.土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本?

  4.销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费?

  5.母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略

  6.红线外支出是否可以计入地价款?能进基础和配套吗?

  7.政府资金返还是否可以冲减地价款?

  8.回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧

  9.建筑安装工程费核算的内容及审核要点

  10.财务人员必须了解的建安成本指标

  11.工程预决算在成本列支中的指导作用

  12.基础和公共配套费核算的内容及审核要点

  13.基础设施和公共配套之争就是可售面积之争

  14.开发间接费核算的内容及审核要点

  15.开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控

  16.土增与所得税成本列支标准的6大区别

  17.营销设施费用核算技巧及税收风险把控

  18.实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧

  19.4类预提费涉税要点把控及处理技巧

  20.待摊费用涉税要点把控及处理技巧

  四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧

  1.成本核算分摊指导的原则

  2.占地面积法财税处理要点及案例实操

  3.一次性取得土地分期开发如何分配?有哪些技巧

  4.土地成本 — 先横向再纵向

  5.占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积,你能分的清吗?

  6.裙楼土地成本的分摊(同一基础 + 各有独立基础)

  7.地下车位是否分摊土地成本?

  8.建筑面积法财税处理要点及案例实操

  9.直接成本法财税处理要点及案例实操

  10.预定造价法财税处理要点及案例实操

  11.层高系数法 — 商住一体楼划分要点及案例实操

  12.特别法 — 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法

  五、确定完工标准 — 三种标准财税风险把控及实操技巧

  1.完工标准 — 会计核算和税收处理的分水岭

  2.不可忽视的“3个无论”

  3.完工标准实操处理技巧

  4.思 考:某小区有20栋楼由一个建筑公司建造,成本无法分开,10栋已经做了完工备案,10栋没有做完工备案,该小区是否完工?

  六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧

  1.单位工程成本如何计算?

  2.总成本确认财税差异处理及风险把控

  3.可售面积确认财税要点把控

  4.后期取得票据是否可以更改单位工程成本?

  5.税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假?

  6.尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧

  七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧

  1.销售成本结转财税要点及处理技巧

  2.成本结转中常见的舞弊手段

  3.案例实操:成本结转的计算过程及账务处理

  4.旧房销售成本核算及风险管控

  八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧

  思 考:已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整?

  第三部分:收入核算确认深度剖析及税务优化

  1.地产企业四类收入及财税风险管控

  2.售房收入类型及财税要点把控

  3.代收费用核算及3大税种涉税要点处理

  4.视同销售各税种财税差异比对及风险管控

  5.以房抵工程款财税核算要点及风险把控

  6.房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由?

  7.精装房销售收入成本财税核算及风险管控

  8.车库财税风险管控及误区处理

  9.地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析

  10.房屋代建涉税风险把控及规划策略

  第四部分:并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略

  1.并购重组是地产企业突破当前困境的出路指引

  2.并购重组中的误区和陷阱

  3.合理运用并购重组优惠政策降低税负

  4.地产企业如何进行最优税负布局?

  5.注销清算程序及财税风险管控

  6.注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧

  

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