【课程背景】
2018 年，全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个。
同时，经济增速明显放缓，消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值，商业地产将迎来最低潮的几年。
【课程收益】
站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到核心业务指标分析，再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案，穿插大量案例，指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法，有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。
【课程对象】
商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总、招商部经理、营运部经理等。
杜老师：
原万达商管区域总经理
连续五年万达优秀总经理
地产执行力实战教练
万达学院内训讲师
职业经历如下：
杜老师拥有 27 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。
2007-2011 年，杜老师任职常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
2011 年 3 月到 2016 年 2 月，杜老师加盟万达集团，历任广场总经理、区域公司总经理，负责全程筹建、运营了两家万达广场，商业总面积 35 万平方米。其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。
由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：
主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理；
连续五年被评为全国优秀总经理；
连续三年作为万达商管系统代表，在年会上向王健林董事长作年会演讲；
由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：
《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年
万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年；
【课程大纲】
一、底层逻辑
1、 顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、 产品-顾客向我们购买什么产品？
3、 资管模式-资产管理的逻辑？
4、 资产估值-国际通行的资产估值方法？【重要】
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位-运营部门四大职能角色定位与责任界面
7、发展阶段-购物中心四大发展阶段
二、经营策略【作用：学会正确使用 SWOT 分析制定经营策略的方法】【重要】
经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。
1、大事记
2、SWOT 分析：【案例】
3、广场定位
三、NOI 拆解-核心指标【重要】【作用：将财务指标拆解并前置，让营运人员清楚了解日常精细化营运工作的价值】
1、NOI 与运营的关系？
2、20 个核心运营指标怎么算？怎么用？
四、经营分析与辅导——【重要】【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率； 为招商储备争取时间；铺垫尽可能大的未来涨租空间】
1、 基本分析法
（1） 发现问题的方法——MECE 原则
（2） 解决问题的办法——逻辑树纵横分析法 2、 经营信息
（1）6 大类基础信息
（2）智慧运营【重要】A:智慧运营 7+4
B:智慧运营预算投入
C:与收益相关的智慧运营系统软件设计思路
3、经营预警和涨租预期——盈利能力分析【作用：及时发现问题商户，实施经营预警】
（1） 通用保本分析法
（2） 服装品牌快速效益分析法
（3） 餐饮品牌现金流分析法
4、经营辅导——销售能力分析和辅导【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升 收租率；减轻招商压力，提高出租率】
（1） 如何评价一家购物中心的整体销售能力？
（2） 评价商户销售能力的指标
（3） 诊断商户销售问题的方法——案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。
（4） 日周月销售分析侧重点
（5） 辅导商户销售提升的方法5、客流分析
（1） 如何评价一家购物中心客流好不好？
（2） 如何测算一家购物中心的客流预警值？
（3） 如何评价一家购物中心的客流使用效率？
（4） 如何判断冷区商户的租金合理性？
五、经营扶持【作用：对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】
1、 经营扶持品牌如何选定？
2、 经营扶持五大类
（1） 多经扶持如何做？
（2） 媒体推广如何做？
（3） 营销活动如何做？
（4） 补贴礼品如何做？
（5） 租金减免如何做？
【案例详解各业态经营扶持有效方案】
六、营企联动【重要】
1、出手必达标，营企必联动——销售指标沟通落实方法；案例
2、三分靠创意，七分靠执行——活动执行销项表
3、PR 拉异业， SP 分人群——10 个案例
4、导购不知情，销售转化低——一落实、二复核、三检查、四落实
5、一个大活动，三封小情书——2 个案例
6、只做不复盘，成功是偶然——复盘总结工作模板
七、经营保障
第一部分：商业环境
1、经营环境
2、公共环境
3、商业环境
4、经营秩序
5、如何巡场？【重要】
6、经营服务
第二部分：物业品质——如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？【重要】
1、物业品质优劣对比（案例呈现）
2、物业品质管控重点一：预算合理
3、物业品质管控重点二：招投标专业
4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格
【Q&A】
