【课程亮点】
全盘运营：从项目可行性研究、财务测算，到项目拓展、拆迁谈判，到签约实务、税务筹划，系统学习城市更新全盘运营。
实操专家：邀请城市更新标杆房企在职操盘手分享实操案例和经验。
工具资料：课后提供城市更新课程资料包以及实用工具。
直戳痛点：与实操专家研讨交流城市更新项目中面临的痛点难点问题。
圈层交流：邀请加入城市更新研习社，地产企业城市更新交流圈层，线上交流，线下互访，资源整合。
【课程收益】
1、系统学习在总经理的视角下城市更新的全盘运营。
2、掌握城市更新项目投资分析及财务测算的核心方法。
3、熟悉城市更新拆迁谈判策略、技巧与签约要领。
4、熟悉城市更新项目拓展的关键要素。
5、了解城市更新全流程税务筹划及风险规避。
【课程对象】
1、房地产开发及城市更新企业总裁、总经理、副总经理、财务总监等公司高管
2、房地产开发及城市更新企业财务部、拆迁管理部、项目运营部等相关部门人员
3、准备进军城市更新领域的企业家、投资人
【金牌讲师】
张老师：
曾就职于深圳万科地产。在深圳从事投资工作至今，签约项目二十余个，项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米，总货值超千亿。完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程，拥有丰富的投资经验。
陈老师：
16年房地产行业、8年城市更新、5年项目实际操盘经验，数百次拆迁谈判实战工作经验；操盘过多个城市更新项目，包括龙溪花园、华强花园、沙头角林场、光明、龙华等多个城市更新项目，熟知城市更新项目政策法规，具有丰富的城市更新项目操盘经验。
冯老师：
拥有超过20年所得税管理以及房地产和金融企业税务管理经验。
曾任职于深圳市税务局企业所得税处、第三税务分局，任职期间参与企业重组、资产划转、房地产开发、国务院减税政策、跨地区汇总纳税等国家多项重大所得税政策的制定工作。
【课程大纲】
课题一：城市更新项目经济可行性尽调与财务测算解析
一、城市更新项目经济可行性尽调
1 定量论证可行性及计算逻辑
（1）投资拓展信息指标、规划设计、计划运营、销售及回款
（2）建安成本、成本结转和分摊、成本支付比例、期间费用、税金计算、自持物业
（3）融资情况、现金流量、利润率
2 可行性研究报告
（1）定性的将项目全方面、有重点的展示给决策层
（2）实操经验（抓住项目的核心“亮点”、测算思路灵活）
二、城市更新项目财务测算解析
1 城市更新规划指标测算
2 城市更新项目成本测算
3 拆赔资金测算
4 补缴地价测算
5 收益测算
6 经济效益评价
三、不同类型城市更新项目测算注意事项与案例解析
1 综合整治、功能改变、拆除重建
2 城中村、旧住宅/商业区、旧工业区
课题二：城市更新项目拓展、拆迁谈判与签约实务
城市更新项目拓展
1 现状分析：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源
2 未来规划：法定图则、土地贡献、容积率、基础设施、公共配套、限制条件
3 更新意愿：单宗土地和单个权利人、多宗土地和多个权利人
4 经济测算：销售净利润率、内部收益率、地价/房价比
5 交易条件：项目获取方式、交易地点、补偿方式及条件
6 潜在风险：风险识别、风险控制
7 小结：项目拓展谈判要点
二、更新项目交（摸）底
1 项目现状：土地、建筑物、用途、权利人等
2 项目规划：土地规划功能、五类用地等
3 项目更新意愿调查
4 周边更新市场调查
5 政府和社会资源
6 其他特殊情形
三、拆迁谈判分析与策划
1 更新单元范围确定
2 改造方向及功能分析
3 补偿安置条件分析
4 初步规划经济技术指标方案
5 初步补偿安置方案拟定
6 项目经济测算及成本控制要求
7 项目管理资源需求分析
8 项目难点疑点问题分析
9 项目运营管理目标计划
四、拆迁谈判与签约准备
1 项目团队组织与培训
2 项目办公室设立
3 项目规划概念方案
4 项目拆迁谈判宣传启动
5 业主沟通及业主代表遴选
6 补偿安置方案拟定
7 补偿安置协议拟定
8 拟定拆迁实施计划
9 拆迁费用申请、物料采购
10 违建控制
11 公共关系维护
五、拆迁谈判与签约实施
1 拆迁谈判五大特点
2 拆迁谈判九大技巧
3 签约注意事项
六、房屋回迁
1 回迁方案拟定
2 业主身份确认
3 房屋回迁活动组织
4 产权证办理
课题三：城市更新项目全流程税务筹划解析
一、城市更新项目税务考量总体
拆迁补偿费、政策性搬迁、商业性搬迁考量的区别
二、城市更新项目面临的税务问题
1 城市更新项目面临的所得税、增值税、土地增值税等问题
2 城市更新项目可能的税务筹划方向
（拆迁补偿费用、多渠道获取土地、施工过程、销售阶段）
三、金融机构视角看城市更新项目的税务影响
1 私募投资基金、专项计划等取得收益的涉税分析
2 投资者取得投资收益的税务影响
四、开发商视角看城市更新项目的税务影响
五、实务操作中的注意事项
1 如何降低城市更新项目中税务筹划的风险
2 如何提高与税务机关的沟通效率
