《2021数字控税下的房地产企业土地增值税清算演练与税收筹划》

【课程背景】

　　房地产企业新老项目土地增值税清算有何不同？项目横跨新老时期收入该如何确认？不同承包方式对建筑成本造成哪些影响？会计核算制度变化对项目清算结果产生哪些影响？增值税税率下调对清算结果造成哪些影响？金四系统与“数据控税”征管新体制给企业清算带来哪些隐忧？如何进行开发前期公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税高税负问题？如何利用本企业财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？国家在土地增值税征管方面有哪些返避税红线？房地产企业如何合法进行土地增值税筹划？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？

　　本次特训通过实操案例与本省土增税政策结合最新申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税测算管控和清算检查应对新技能，合法降低土地增值税的税负。

【金牌讲师】

　　于仁德：

　　注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

【课程大纲】

　　第一节：土地增值税清算演练

　　1、清算单位如何划分和筹划？

　　2、应清算项目和可清算项目政策解析及筹划应用

　　第二节：土地增值税收入总额管理

　　1、土地增值税清算时收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如何处理税收最优？

　　⑴ 案 例：新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认

　　2、收入确认问题：订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

　　3、清算时清算收入偏低如何确认？

　　4、房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？

　　5、政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？

　　6、面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

　　⑴ 案 例：面积误差具体处理

　　⑵ 案 例：拆迁补偿实例解析

　　7、各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？

　　8、清算审核税务机关在收入确认方面主要检查哪些内容？如何规避涉税风险？

　　第三节：土地增值税扣除项目管理

　　一、土地成本管理

　　1、土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？合法有效凭证指的是什么？

　　⑴ 案 例：土地价款不同摊销方法案例解析

　　2、拆迁安置费政策解析及风险防范

　　⑴ 案 例：本地安置和异地安置案例解析

　　⑵ 案 例：用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用

　　3、土地成本涉税问答：

　　⑴ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？

　　⑵ 取得土地的印花税可否记入土地成本？

　　⑶ 以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地成本？

　　⑷ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？

　　⑸ 无票的土地成本如何确认？

　　二、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？

　　1、清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

　　2、红线外道路、公共设施配套建设是否可扣除？

　　3、如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？

　　⑴ 案 例：无产权建筑物如何计算土地增值税

　　⑵ 案 例：利息扣除选择实例应用

　　⑶ 案 例：土地出让金不同返还方式案例解析

　　⑷ 案 例：精装房对土地增值税影响

　　4、建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

　　5、开发成本凭证或资料不全清算如何处理？

　　6、建成后产权属全体业主所有如何确认？

　　7、分期开发，公共配套设施在清算中如何分？

　　8、红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？

　　9、销售房屋同时赠送如何确认？

　　10、“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？

　　11、期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？

　　12、整体购买未竣工开发项目如何扣除？

　　13、土地增值税清算后尾盘销售土地增值税如何申报？

　　14、清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？

　　15、清算后发生后续成本是否可“二次清算”？

　　第四节：土地增值税清算检查应对

　　1、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？

　　2、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

　　3、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

　　4、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？

　　5、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

　　6、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

　　第五节：土地增值税的反避税和税收筹划

　　1、土地增值税反避税政策解析及风险防范？

　　2、土地增值税筹划应用：

　　⑴ 清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房筹划实务案例

　　⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？

　　第六节：土地增值税清算案例应用

　　1、通过税务检查中真实案例讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略

　　第七节：新土地增值税法新变化及应对方略

　　1、新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？应关注哪些风险点？

　　2、现有待清算项目如何平稳向新法过渡

　　第八节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。