《2021年新征管下如何做好土地增值税清算和筹划》

【课程背景】

　　土地增值税税负较高，土地增值税计算复杂、各省各自为政，税企争议大，不同的事项出现不同的规定，随着征收环境改变，，信息化管理带来的税收管理的变化，中小企业减税降负下，必然带来对利润高的行业严格征管，房地产开发企业土地增值税清算必然是税局关注的重点，有些省份已经上马土增清算软件系统，有些省份对土增申报表又提出更高的要求、更详细的申报附表，从申报表中就可能发现企业是否有虚增成本的现象，严征管下，合法的做好土地增值税清算，是我们的工作，如何更好的何筹划，是我们需要练就的内功。

　　《中华人民共和国土地增值税法》早已发布，《土地增值税法》将上升为国家法律，我们有必要对新的土地增值税法有清晰的认识，将给我们带来哪些影响，我们是否需要提前准备。

【课程大纲】

　　一、土地增值税征求意见稿解读

　　（一）将出让、转让集体土地使用权、地上建筑物及附着物纳入征税范围

　　（二）普通住宅享受税收优惠有无变化

　　（三）征收管理模式改变带来的便利与风险

　　（四）省级政府管理权的改变及影响

　　（五）明确集体土地使用权及地上建筑及附着物可以核定征收

　　（六）计算方法与税率有无变化

　　（七）在新法颁布前如何根据实际情况，预定清算策略

　　（八）申报表改革方向探讨

　　二、土增清算流程及相关规定

　　（一）什么情况下应主动清算？什么情况下属于被动清算？

　　（二）税务机关如何受理、审核、审核中会关注哪些方面？收入的完整性、价格的公允性、扣除项目的真实性、工程造价的合理性等

　　（三）经税务机关审核后，补交土地增值税，滞纳金如何计算?

　　三、土增清算具体计算

　　（一）土地增值税清算单位如何确定，有关部门如何确定，如何确定分期？

　　（二）以土地价款抵减销项税额如何计算，在抵减政策下，收入成本如何确认？税企争议下，应采用那种方法？

　　（三）价外费用与代收款项的区别，定金、诚意金、更名费等如何判断是否计入清算收入？

　　（四）未完全收款，也未开具发票的情况下，如何确认土地增值税清算收入

　　（五）判断销售额明显偏低的依据，税务调整对各项税款的影响，什么情况下为合理理由。

　　（六）什么情况下视同销售，价格如何确定，某企业分配股东房产销售定价被稽查机关推翻的补税案例，有无驳回余地？

　　（七）与清算相关的几种面积的定义

　　（八）销售小产权房是否征收土地增值税，永久出租无产权是否缴纳土地增值税，销售无产权车位是否缴纳土地增值税

　　（九）买一赠一情况下土地增值税的处理

　　（十）代收费用的如何进行土地增值税扣除

　　（十一）还本销售的税务处理

　　（十二）土地增值税的清算对象如何划分，

　　（十三）普通住宅、非普通住宅和非住宅分类清算，不同类型的房产是否可以合并清算土地增值税的预征，

　　（十四）哪些类型房产不需要预征土地增值税？

　　（十五）税金及附加扣除的范围、印花税、土地使用税、地方教育费附加等是否允许扣除？

　　（十六）以接受投资方式取得土地，入帐凭证如何确认？土地成本如何确认？

　　（十七）以收购股权的方式取得土地，收购过程中有何税务风险，土地成本如何确认

　　（十八）“拆一还一”方式下取得土地，如何进行会计处理？被拆人、开发企业两方分别就增值税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。

　　（十九）受让生地、受让熟地、购买烂楼在计算土地增值税时如何规定，通过收购烂尾楼进行税收筹划的弊端。

　　（二十）逾期支付土地出让金而向国土局支付的利息，是否可以视同土地出让金计入土地使用权成本扣除项目在土增扣除？

　　（二十一）支付付的土地拍卖佣金、土地闲置费是否能在土地增值税前扣除？

　　（二十二）给予土地补偿、建筑附着物以及机器设备等补偿款是否需要增值税发票才能扣除？

　　（二十三）成本扣除相关的票据要求。

　　（二十四）成本分摊的几种方法如何选择？占地面积法、建筑面积法、层高系数法、直接成本法等

　　（二十五）车位车库是否分摊土地成本

　　（二十六）不同形式下售楼部的土地增值税处理，是否可以扣除

　　（二十七）精装修否可以作为土增扣除，精装和软装有何不同，是采用分解收入的方案还是进入成本核算更有利

　　（二十八）房地产企业将车位无偿交付物业公司，是否缴纳土地增值税

　　（二十九）公共配套扣除的要求

　　（三十）房地产开发费用扣除的规定，期间费用与开发费用如何划分

　　（三十一）利息计入开发间接费用与财务费用的时间如何划分

　　（三十二）利息据实扣除与按比例扣除如何选择和筹划

　　（三十三）红线外支出的能否在土增税前扣除处

　　（三十四）未支付的质量保证金如何扣除

　　（三十五）计提未支付的成本是否可以在土地增值税前扣除

　　（三十六）已经开具发票未支付的成本土地增值税是否可以在土地增值税税前扣除

　　（三十七）土地出让金返环的土地增值税处理

　　（三十八）尾盘销售的土地增值税如何计算

　　（三十九）销售旧房的土地增值税计算

　　（四十）清算时点如何把握，对公司有利

　　（四十一） 土地增值税清算后，项目亏损怎么办

　　四、土地增值税清算案例

　　从收入到扣除项目，计算过程，进行土增清算案例讲解

　　五、现场答疑