《2021年房地产企业土地增值税项目清算、申报及筹划》

【课程背景】

　　本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项，结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、广西当地土地增值税政策，由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点，全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。

【课程大纲】

　　一、房地产土地增值税清算政策实务解析

　　1、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？小产权房是否应缴纳土地增值税？

　　2、土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

　　3、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

　　4、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择

　　5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

　　6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

　　7、“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

　　8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

　　9、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

　　10、送车位、送装修支出进开发成本或开发费用扣除分析

　　11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

　　12、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

　　13、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

　　14、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析，后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除？

　　15、现行土地增值税优惠政策运用解析，搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等

　　16、特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。

　　二、新《土地增值税法（征求意见稿）》解读

　　1、新土地增值税法纳税人的变化

　　2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定

　　3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化

　　4、税收优惠政策的的变化

　　5、其他新内容、新变化

　　三、土地增值税政策与企业所得税政策比较

　　1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较

　　2、应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别

　　3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析

　　4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土地增值税计税比较分析

　　5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异，含政府补助收入冲减土地成本，取得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析

　　6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析

　　7、开发成本差异，包括小区外成本、营销设施建造费、、项目顾问费、设计费等差异

　　8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析

　　9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析

　　10、开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较

　　11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别，含利息费用资本化和费用化列支区分时点，关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受债资比例限制？

　　12、预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别

　　13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异

　　14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支？与土地增值税扣除项目存在的关系

　　四、土地增值税最新纳税申报表申报事项解读

　　1、土地增值税项目登记表填报解析及重点关注事项

　　2、土地增值税纳税申报表（一）填报解析及关注事项

　　3、土地增值税纳税申报表（二）填报解析及关注事项

　　4、土地增值税纳税申报表（三）填报解析及关注事项

　　5、土地增值税纳税申报表（四填报解析及关注事项）

　　6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析

　　7、土地增值税纳税申报表（五）填报解析及关注事项

　　8、土地增值税纳税申报表（六）填报解析及关注事项

　　9、土地增值税纳税申报表（七）填报解析及关注事项

　　五、开发项目土地增值税主要税收筹划方法

　　1、企业收入方面的策划分析

　　2、机构分设适用税收政策规划

　　3、实物折扣与价格折扣选择的筹划

　　4、开发产品抵偿建筑工程款债务处理分析

　　5、开发产品售后回租抵房价筹划分析

　　6、企业开发成本、开发费用的筹划分析

　　7、债转股项目合作开发税收规划

　　8、企业股权转让税收筹划分析

　　9、土地增值税优惠政策的策划方法分析

　　10、开发项目转让税收筹划分析

　　11、核定征收土地增值税运用筹划

　　12、其他税收筹划风险分析