《严调控下的房地产企业全流程50个税筹爆点剖析与筹划应对策略》

【课程背景】

　　“银根”和土地是房地产的两大命脉，当前国家基于“房住不炒”定位，为了实现 “三稳”目标，对“银根”和土地精准调控，刀刀见血、招招致命；

　　融资端对房企融资设置“三道红线”、对银行放贷实施“集中度管理”；土地端继续“限地价、竞配建、竞自持”、并对重点城市土地出让“两集中”；土地出让金划转税务征收……

　　☆ 企业利润随之下降：

　　一、2020年，融创中国董事会主席孙宏斌在半年报业绩会上曾说，土地贵、房价高老百姓没钱，土地市场风险大；

　　二、2021年更甚，杭州本土房地产龙头 - 滨江集团（002244.SZ）在2020年度业绩网上说明会上表态，对新拿地块“努力做到1%-2%的净利润水平”，尽管这样，公司的利润水平仍处于当地上游水平；

　　三、旭辉集团旗下晨曦资本研究院发布报告显示，2021年5月上旬北京挂牌出让30宗地，其中亏损及零利润地块占比39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目仅有8.70%。

　　☆ 企业税务风险与日俱增：

　　一、房地产税收连年上升，即使疫情之下也是逆势增长，在不含增值税和所得税的口径下，2020年土地和房地产相关税收占全国总收入的10.76%；

　　二、疫情之下，税收压力增大，北京也不例外，据中国政府采购网消息，2018年至2021年第一季度，北京税务机关招标采购土地增值税清算、审核服务503个项目，远远高于2015年至2017年间的19个。房地产企业背负的期望和税收压力越来越大；

　　三、自房地产营改增以来，增值税专票、金税三期深化推广、国地税合并、土地增值税立法……，税务重大变化接踵而至、税务风险与日俱增。

　　税收成本业已成为继土地成本、开发成本后的第三大成本，企业一个不小心，就容易触发涉税风险的开关、引爆风险，轻则损失钱财、几年白干、重则身陷牢狱之灾。流程决定税收，但合理的税收筹划，可以降低企业风险，更能为企业节省真金白银。

【课程亮点】

　　1、直击房地产热点难点；

　　2、剖析成功的筹划案例；

　　3、给出可行的解决方案；

　　4、易掌握易落地见效快道。

【课程大纲】

　　一、当前房企面临的困境和税务形势

　　二、房企设立环节的税收筹划

　　01、开发主体的选择与风险应对

　　02、股东身份的选择与合伙企业

　　03、注册资本金额的确定

　　04、账套设置的筹划因素

　　三、房企拿地环节的税收筹划

　　05、招拍挂常见问题与税务应对

　　06、红线外配套设施的税收筹划

　　07、财政返还实践与筹划应对

　　08、“限地价、竞配建”风险与筹划

　　09、土地投资、转让的筹划思路

　　10、在建工程程序处理与税务应对

　　11、股权收购风险与溢价应对筹划

　　12、企业分立税收筹划与场景运用

　　13、旧城改造与拆迁的税务与筹划

　　14、合作开发与项目部的运用

　　15、一二级联动涉税风险应对

　　四、项目立项、报建与涉税

　　16、项目立项、证照办理与筹划

　　17、项目分期规划与税收筹划

　　18、错误分期的后期补救

　　19、公配建造时点的规划安排

　　五、常见融资方式风险与税收筹划

　　20、民间融资的风险与应对

　　21、向关联方拆借资金的筹划

　　22、统借统还的运用

　　23、产业链融资的思考与运用

　　六、建设施工环节的税收筹划

　　24、供材模式的选择与税收筹划

　　25、混合销售风险与规避

　　26、材料供应商的选择

　　27、建筑施工挂靠业务的税务处理

　　28、合同签订技巧与税务处理

　　29、合同违约条款的设计与税务处理

　　30、建筑发票备注的税收筹划

　　七、预售、销售环节的税收筹划

　　31、销售合同关键条款影响应对

　　32、限价产品的价格分解策略

　　33、售楼部与样板间的税务处理

　　34、买一赠一的风险与应对

　　35、老带新的风险与筹划

　　36、销售代理公司设立的筹划

　　八、项目清算环节的税收筹划

　　37、土地增值税清算时点的选择

　　38、地下车位的税务处理与筹划

　　39、建安预警值的运用与应对

　　40、敏感性分析的运用与筹划

　　41、成本分摊方式的选择与运用

　　42、公共配套设施的筹划应对

　　43、装修装饰业务的税收筹划

　　44、尾盘与关联交易筹划与运用

　　45、核定征收运用思路

　　九、物业运营环节的税收筹划

　　46、自持物业的运营与税务规划

　　47、出租业务的税收筹划

　　48、售后回租业务的运营思路与筹划

　　49、旧房的税收规划

　　50、实战筹划案例剖析与答疑