《房地产开发全流程构建与运营管理》

　　一、详细讲授地产运作的八个环节

　　二、论述开发流程规范化的目的、作用

　　1、流程规范化的目的和作用

　　2、流程管理给地产公司带来的价值

　　3、如何系统设计地产业务流程

　　4、流程设计的四大原则和四个要素

　　5、地产流程的六个要素及特点

　　6、实施流程的步骤

　　7、房地产核心流程的划分和设计思路

　　8、跨区域和多项目运作企业如何设计流程

　　三、投资分析运营管理和流程设计要点

　　1、投资分析的五个主要环节和流程

　　（1）如何从公司的战略思考拿地

　　（2）获取土地消息方法和甄别

　　（3）如何做好投资分析和决策

　　（4）项目签约和谈判

　　（5）持续跟踪项目发展，验证投资的准确性

　　2、可行性研究报告编制的要求、心章节与内容

　　（1）项目概况涉及的主要内容

　　（2）如何开展法律及政策性风险分析

　　（3）市场分析的主要纬度

　　（4）规划设计初步分析要点

　　（5）工程、销售计划编制的流程和方法

　　（6）开发及销售计划编制的要点和注意内容

　　（7）成本投资收益分析的核心指标和参考指标

　　（8）综合分析与建议

　　3、新城市、新项目土地获取关注的重点

　　（1）城市现状及规划发展-----目标片区

　　（2）城市经济及市民生活-----购买活力

　　（3）交通规划及产业转移-----潜力片区

　　（4）地方法规及行业管理-----拿地模式

　　（5）政府职能及行业管理-----办事程序

　　（6）地方成本及费用税务-----地方成本

　　（7）楼盘考察及业内交流-----居住喜好

　　（8）研究同行及划地状况-----知己知彼

　　（9）资产同行、中介政府-----土地来源

　　4、判断、测算新项目的流程与方法

　　（1）项目成本测算流程论述

　　（2）新项目测算基础知识讲解及讨论

　　（3）项目发展判断的核心指标说明和计算方法：

　　a内部收益率b销售净利率

　　（4）项目发展判断的参考指标计算方法

　　a单位面积净利b销售毛利率c资金峰值比例d地价支付贴现比

　　e各年资金占用回报率

　　5、投资分析阶段部门间工作配合要点

　　6、拿地从城市地图做起

　　（1）美国帕尔迪拿地策略分析

　　（2）中国标杆企业如何学习和应用帕尔迪的“城市地图”

　　（3）城市地图指导拿地的方法、目的和意义

　　7、建立客户与土地的逻辑关系

　　（1）改变拿到土地后再研究客户的错误流程

　　（2）建立土地和客户之间的逻辑关系是拿土地的精髓

　　（3）美国帕尔迪的客户细分战略

　　（4）美国Lennar公司的客户细分

　　（5）美国Centex公司的客户细分

　　（6）美国Horton 的客户细分

　　（7）中国标杆企业如何学习客户细分

　　（8）客户细分在拿地环节的作用和意义

　　四、策划阶段运营管理

　　1、项目策划的两个流程主轴

　　（1）营销部门做好市场细分和客户研究工作

　　（2）设计部门从市场角度开展概念设计

　　2、策划工作的核心：一书、两位、三计划

　　（1）“一书”：项目发展指导书主要内容和编制要求

　　（2）“两位”：市场定位和产品定位策划的流程、内容、要点

　　（3）“三计划”：开发计划编制体系，三级计划体系目的和方法

　　a一级计划：公司年度计划

　　b二级计划：各项目里程碑节点计划

　　c三级计划：各项目（详细实施）计划

　　3、策划阶段的主角配角和部门间的配合协作

　　（1）营销和设计部门如何在项目策划阶段做好主角

　　（2）其它部门在项目策划中心的作用，如何保证项目的整体质量

　　4、产品标准化和工作标准化在策划阶段的作用

　　5、Lennar公司、entex公司的策划工作介绍、美国帕尔迪如何通过“七对眼睛”指导项目策划

　　6、中国标杆企业如何应用“七对眼睛”提高项目的策划质量

　　7、“七对眼睛”的方法和作用，如何应用“七对眼睛”开展项目策划

　　（1）项目策划的七对眼睛如何看待产品

　　（2）土地属性清单如何指导公司分析土地

　　（3）产品清单如何指导设计部门开展方案和规划设计

　　五、规划设计阶段运营管理

　　1、设计管理的四个核心流程

　　（1）设计前期阶段把控产品设计方向的三大要素

　　（2）实施方案阶段如何对产品进行定量描述，确定产品细节

　　（3）施工图阶段控制产品具体实施的技术细节

　　（4）施工配合保证产品的品质和建造进度的要求和四大注意事项

　　2、实施方案8个综合技术指标编制要点

　　（1）公共服务设施指标表制定要求 （2）住宅指标1-2 编制要求

　　（3）容积率指标表编制要求（4）可售面积指标表编制要求

　　（5）会所详细指标表编制要求

　　（6）停车详细指标表编制要

　　3、规划阶段两个文件的主要内容

　　（1）通过规划方案设计任务书：提出详细的指标要求、详细的图纸要求

　　（2）通过规划及建筑方案图纸要求，满足差异化项目和使用的灵活性

　　4、成果与标准－三个标准四个指引

　　5、施工图设计管理要点

　　（1）一个计划：施工图设计工作计划

　　（2）两个文件：施工图设计任务书、施工图设计指导书

　　（3）三个确认：条件图确认、全套施工图确认、景观实施方案确认

　　（4）四个配合：景观设计、室内设计、报批报建、销售包装

　　六、施工过程管理

　　1、工程策划指导书在工程施工中的作用和意义

　　2、指导书的12个章节于编写要求和要点

　　3、质量管理的四项基本原则

　　（1）质量就是符合客户要求（2）建立预防为主的质量保证体系

　　（3）工作标准是零缺陷（4）用不符合标准的代价来衡量质量

　　4、工作零缺陷的四个要点

　　（1）最少的员工差错（2）最少的施工过程差错

　　（3）最少的原材料差错（4）最佳的客户满意度

　　5、保证施工过程合理工期的三令五申

　　（1）三令：一令，管好运营与计划管理；二令：提高项目建造的效率；三令：处理好质量与计划的关系

　　（2）合理工期的五申

　　a一申：万科确定工期注意的两个方面

　　b二申：关键线路的控制是工期管理的核心

　　c三申：合理的施工间歇必须考虑

　　d四申：以大局为重，配合销售

　　e五申：杜绝不合理工期

　　6、过程质量控制的6项做法

　　（1）材料控制 （2）样板引路制度 （3）成品保护（4）工序检查

　　（5）质量巡检制度（6）竣工验收

　　7、供方管理与发展

　　（1）监理管理的策略与方法（2）承建商管理体系和做法

　　8、避免现场签证的“八荣八耻”

　　七、经营销售运营管理

　　1、地产的营销业务主线

　　2、营销管理的四项基本原则

　　3、全程营销的由来与概念

　　4、房产销售过程中的九个节点

　　（1）工地围墙（2）红线外周边环境的改造（道路），销售工作要快速跟上

　　（3）销售卖场（营销中心）的实现（4）样板间（5）奠基典礼（6）封顶

　　（7）外立面形成和基座部分的品质感营造（8）景观（环境的设计）（9）入伙

　　5、全程营销的工作流程中的12个要点介绍

　　八、客户服务与物业管理

　　1、从房地产全过程为客户提供产品和服务2、客户投诉处理

　　3、客户体验和触点管理，服务7步法详解4、客户俱乐部管理5、危机处理

　　6、标杆企业物业管理的五步一法详解