前言——什么是开发报建？
一、定义
房地产开发具备周期长、投资大、多专业、多阶段、多节点的特点。因此，以最小的 成本、最快的时间、最优的方案取得各项证件、批文，争取公司利益的最大化，就是开发 报建的主要工作目的。 房地产项目在运作的全过程中，根据国家及地方有关法规、文件的规定，由开发企业 向当地相关行政主管部门及市政部门进行报批报审并获取相关权证、批准文件、批准手续 的工作。
二、特点
地域性；可控性差
三、主要业务内容：
1、负责各项目报建工作的业务办理，并归档。
2、负责核算并缴纳项目城市基础设施配套费、建筑业工伤保险、水土保持补偿费等相关政府类规费并负责可返还 类资金按期返还工作；
3、研究、归纳项目报建过程中的难点和风险点，形成文件清单、指导后续工作；
4、以集团制定的项目主控计划为基础，组织编制《项目报批报建及验收专项计划》及实施；
5、负责维护相关政府部门关系，落实各政府部门最新政策的实施进展和方向、摸清规律，及时反馈给集团各相关 条线，为公司运营提供最专业最快速的升级改良。
6、对工程后期验收易出现的问题，以及业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。
三大作用与意义
助力提速（贯穿始终）
实现基本建设程序合法化
提高资金运行效率
三大特点：三多
涉及审批部门多
涉及缴费科目多
涉及各项会议多
报建工作始终贯穿于整个地产项目的开发流程之中，地产项目每个环节必须要通过政府相 关管理部门的审查、审批，各种相关性手续及政府部门的批文是项目顺利开展的 “通行证”。
特点（一）涉及审批的职能部门多
特点（二）涉及缴费的名目多
土地出让金、契税、土地登记费、各类测绘费、落图费、初设专家评审费、 人防易地建设费、安全文明措施费、工伤保险费、劳保费、城市基础设施配 套费、农民工工资保证金、新型墙材基金、可研及节能编制费、环评费、档 案著录费、公示安装费、地名公告费、渣土处置费、物业质量保修金、住宅 公共维修基金、不动产初始登记费、招标代理服务费、水土保持设施补偿费、 水保验收服务费、面积测绘费、预售监管金等。
特点（三）涉及会议的种类多
规划局业务会、市长费用减免会、国土 土地批示会、专家评审会、变更申请会、 处罚例会、各职能部门局业务例会等。
从协同部门看业务大概
1、从协同部门看业务大概：项目命名
2、技术发展中心：方案立项、勘察设计招投标、报规、 图审、核实前图纸变更
3、投资发展中心：地上物清理、土地款及契税缴纳
4、成本合约中心：总包监理招标、劳务工资保证金 监管开户、相关规费线上审批确 认、首开前成本测算
5、区域公司项目部：地上物清理、开工前准备工作、放验线 现场管理、验收前施工及整改
6、财务管理中心：资金到位证明开具、预售前银行抵押证 明开具、各退还基金的银行盖章确认、 相关规费的支付
7、营销管理中心：预售前测绘数据提供、售楼处现场公示、 实测数据提供、公共维修基金缴纳
8、物业公司：预售前物业合同的签订及内容确 认、交付前物业核实配合
了解一、具体业务范畴
了解二、近年的相关政策法规
第一章 主要业务及实施要点
一、开发报建的主要内容
1、核心重点
主要围绕项目“五证”开展工作， 何谓“五证”？ 按照正常办证先后顺序分别是
（一）建设用地规划许可证
是由规划部门核发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据。
（二）不动产权证
是由国土部门核发，是土地权属证明，载明了土地 用途及使用期限。
（三）建设工程规划许可证（含设计方案规划审查表）
是由规划部门核发，是确定土地使用强度指标的法 律依据。
主要是详细规划审批、方案效果图审批、施工 总平面审批、单体平、立、剖审查。
这个阶段就是审查小区的建筑物都是怎么排的，每 栋单体建筑有多高、多大，各栋单体建筑之间怎么 间隔、间距是多少，日照够不够，总容积率是多大 有没有超出规定、建筑密度是多少、停车位配置是 否合规、进出小区的道路怎么安排等。
（四）建筑工程施工许可证
是由住建局和审批局核发，是允许开工的证明。先行法规 规定只有取得施工许可证后方可开工（基坑开挖），否则 将根据工程总造价的1%进行处罚。
（五）商品房预（现）售许可证
是由住建局和审批局核发，是允许开发企业销售商 品房的批准文件。须依据工程达到的形象进度，提 出申请办理。
预售申请门槛（工程形象进度要求）
12层以内的住宅：单体主体结构完成（即12层完工）
12层以上的高层住宅：完成总楼层数的一半
商业项目或地下车库：正负零
二、开发报建的主要内容——全流程概述
土地是房地产开发的基础
从用地性质划分：划拨和出让
从获取方式划分：招拍挂和协议出让
划拨：根据出让合同附加约定，须配建配套设施 的（如学校、安置房、垃圾转运站等），多为划拨性质。
全流程分阶段：
前期阶段： 立项批复、用地划拨决定书、《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、规划设计方案审查意见 函、设计方案联合审查、施工图设计文件审查综合意见书、环境影响评价批复
建设阶段： 《建筑工程施工许可证》、质量监督登记证书、安全施工措施备案登记证书、消防设计审核意见书 或消防设计备案表、《人防建设许可证》或人防易地建设许可证、施工图设计文件审查合格备案书、 《建设工程规划许可证》、建设工程规划验线确认书、标准地名使用证、物业区域划分、前期物业 管理中标通知书、前期物业管理备案证明、人防质监通知书、《商品房预售许可证》
验收阶段： 竣工规划核实合格证、前期物业竣工核实证明、海绵城市竣工验收备案单、竣工综合验收备案证明
房地产开发报建全流程操作要点与风险管控源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
