9月23日，从国际评级机构标普21日发布的一则报告中了解到，其将华南城（01668.HK）的评级展望从稳定调整至负面。同时，确认该公司的主体信用评级“B”及其未到期美元优先债券的长期债项评级“B-”。
标普认为，华南城的融资渠道已经收窄，资本市场准入有限。鉴于近期离岸资本市场的波动和华南城现有高级票据收益率的上升，华南城可能无法以合理成本进行再融资，并可能需要动用现金来偿付境外到期债务，这将对公司的流动性状况产生负面影响。
根据标普披露的数据，截至2022年，华南城将面临巨额的离岸债务到期，总额达9.7亿美元。从债务结构来看，截至3月底，该部分债务占华南城总债务的20%。
标普认为，华南城应该有足够的内部资源来管理其近期将到期的债务。按照标普预计，华南城可用于偿还债务的无限制和受限制的现金水平与2021年3月的65亿港元相当。也就是说，即使在2021年8月和9月份两笔共计约40亿港元的到期还款后，华南城仍有能力保持流动性，部分原因是因为该公司在2021年7月份获得了49亿港元的新贷款。
目前，华南城旗下有8家项目公司，标普相信华南城的现金结余中有很大一部分可以用来偿还债务。其手中的自由现金应该足以支付2022年2月和6月到期的两笔离岸短期债务，总额约54亿港元。
另外，华南城主动做出的资产处置计划可以在一定程度上减轻其债务负担。标普称，随着潜在买家受限于紧缩的信用环境，大规模资产出售将越来越具备挑战性，这增加了公司能否及时执行和获得资金的不确定性。标普认为，华南城在过去的几个月处置资产中取得了一些进展。华南城计划将其非房地产开发资产和商业本地储备货币化。华南城在2022年2月、6月和11月到期的三期离岸债务相对分散，即使离岸资本市场震荡，该公司仍有一定的资产处置空间。
标普认为，华南城还有进一步获取国内银行融资的空间，方法是在2021年9月中旬提取其已批准但未动用的33亿港元银行信贷额度，或将其价值约170亿港元的未动用投资地产抵押为新的银行信贷额度。这可能有助于该公司进一步替换部分高级票据敞口。不过，根据中国目前对银行涉及房地产借款人敞口的监管限制，这种替换方案执行起来可能越来越困难。但是华南城稳健的净负债率和资产负债率在一定程度上减轻了这种风险，这两项指标符合“三条红线”指导中三个阈值中的两个。
但标普表示，华南城的业务增长在未来一到两年将受到限制。
由于华南城将资源从2022财年的土地补充中转移出来，其本已压缩的住宅土地储备(截至2021年3月只有210万平方米)将进一步受到挤压。住宅销售可能会下降，这将限制华南城未来12-24个月的整体销售增长。虽然华南城正计划推出更多可销售的多用途商业地产资源，以弥补住宅销售下滑的影响，但日益严峻的市场环境可能会对售罄率和现金回收率造成压力，削弱公司的现金流。
标普预计，华南城的杠杆率(以债务/EBITDA比率衡量)将在2022和2023财年进一步下降至7.0-7.5倍，2021财年降至7.8倍(2020财年：8.7倍)。该公司的财年将于2022年3月截止。
华南城在过去几年里一直在降低其较高的杠杆率，其2018财年债务/EBITDA比率为12.3倍。标普称，华南城即将到期的离岸短期债务的再融资风险正在上升。如果该公司需要在不发行新债务的情况下偿还到期债务，其流动性空间可能会缩小。此外，华南城提出的还款计划可能有助于管理其短期到期债务，但及时执行将至关重要。这也可能是以牺牲华南城的业务增长前景为代价的，因为它将资源用于偿还债务。
截至3月31日，华南城2021财年的合约销售额为161.49亿港元，同比增长19.5%；合约销售面积169.55万平方米，同比增长19.5%；营收113.09亿港元，同比增长14.4%；毛利率为43.7%，归母净利润为24.15亿港元，同比减少8.3%。
华南城在2002年5月份在香港注册成立，企业定位“世界综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心”。业务包括专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等等。华南城旗下拥有投资开发集团、商业管理集团两大产业集团。2014年，腾讯控股以15亿港元入股华南城。
