《社区商业的招商、运营落地六大核心关键与国内外成功案例解析》

【课程背景】

　　商业地产2020年遭遇疫情考验，不仅空铺率上扬，收益衰退，更引发商场倒闭风暴。

　　2021年后疫情时代，商业面积3万以上商场，即将开业近1500个，刷新历史新高。同时，商业面积3万以下的社区商业，进入全面暴增时期，预计迎接超过三年的混乱。

　　商业地产目前四大趋势明朗，包括并购与倒闭、轻资产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始，全国级商业大集团已成形，区域级商业集团积极布点应对。2025年前，商业地产将进入最终回合。

　　消费者对于实体商场卫生条件的信心提升缓慢，线上消费热度历史达到新高，无论是小程序、短视频，更增加送货到府的倚赖，最后一公里的社区商业正式成为下一阶段商业产品的蓝海。

　　社区商业旧模式为销售型与返租型，普遍认为失败产品。强化社区感情黏性、社交属性、生活空间营造，创造高频率互动型态，将引领国内社区商业迭代。

　　此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。

【课程大纲】

　　一、商业地产市场现状

　　1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

　　2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

　　3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。

　　4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

　　二、商业地产回归商业本质：消费者与商户视角

　　1、何谓消费者与商户视角

　　A）无人超市的大妈访问

　　B）奢侈品PRADA的RFID码运用

　　C）柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子

　　D）曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜TheDubai Mall的莲蓬头

　　2、每季度2000人次消费者调研报告

　　A）消费者选择商场前三：距离近、服务好、设施优

　　B）消费者选择商场考虑品牌：逐年降低

　　三、消费者与商户经营法则的运用

　　商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

　　第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

　　A）商场懂顾客：定位准确

　　B）变形虫核心商圈画法

　　C）租金溢价的客流法则

　　第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

　　A）商场知顾客：大数据透析

　　B）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流

　　C）拿勤来换：1080条痕迹

　　第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

　　A）顾客爱商场：用心经营效果

　　B）一分钟拦截沟通

　　C）经营技巧与大数据引进

　　四、社区商业成功案例

　　1、何谓社区商业

　　A）社区商业的定义：社区居民的生活中心『Life Center』

　　B）社区商业的商圈定义：时间距离取代直接距离

　　C）社区商业的基本业态：八大基本业态满足基本需求

　　（百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐）

　　2、成功案例介绍

　　A）国内初阶版本：苏州邻里中心系列、万科1049系列

　　B）境外成熟版本：香港领展LINK系列、新加坡邻里中心、美国洛杉矶 Westfield Palm Desert、日本

　　东京永旺幕张、新西兰基督城Cashel St. The Colombo

　　五、社区商业落地六大核心关键

　　商业地产关键核心问题：高频率到访

　　1、社区商业成功关键一：动线与交通

　　A）动线中枢：商业位于大众运输与小区穿越动线中枢

　　B）大众运输引入：公交、地铁体系为关键，主动引入

　　C）屋顶释放：做为周围住宅楼的屋顶休憩中心

　　D）二次穿越：创造居民每天二次穿越商场的动线设计

　　2、社区商业成功关键二：创新业态

　　A）传统菜市场：可创造每日到访

　　B）当地特色：香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交

　　C）生活诊所：老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医

　　D）六餐餐厅：配合居民生活的餐饮型态

　　3、社区商业成功关键三：政府与机构

　　A）民政机关引入：生育、养育、教育、养老、福利等

　　B）卫生所：居民的普遍基础医疗需求满足

　　4、社区商业成功关键四：关键业态

　　A）生活配套：修理等八大业态

　　B）中型超市：提供生鲜蔬果的中大型超市

　　C）杂货店：日常生活的一切杂货

　　5、社区商业成功关键五：生活中心

　　A）社区中心：释放商场空间提供小区活动中心

　　B）儿童游乐场：主动提供安全儿童空间与设施

　　C）妈妈教室：长期举办沙龙活动维系社区关系

　　D）图书馆与里民中心：居民的停留与互动空间

　　6、社区商业成功关键六：老人与小孩的友善

　　A）日本永旺GG MALL案例分享

　　B）炸鸡理论：老人生理机能的事实

　　C）表与里：可以做与不可以说原则

　　D）怀旧经济：回忆是无尽的商业宝藏

　　7、社区商业经营内涵

　　A）经营时间：社区居民作息时间为依据

　　B）商户商品：小而杂精神

　　C）招商实施：依据居民需求的导向原则

　　D）推广实施：社区一分子的主动出击原则

　　E）运营实施：商品管理的弹性原则

　　六、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台

　　成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度

　　1、核心商圈的小区拜访与友邻方案：居委会主委关系深耕、季度频率造访。

　　2、硬件与软件兼具：主题经营与IP塑造。

　　3、五大主题拆解：文化内容、爱情圣地、小孩天堂、城市地标、节日话题

　　4、主力店的拳头战：主力店的年度活动与资源搭配

　　5、场地资源公开化：幼儿园毕业季、大学社团PK战

　　6、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池

　　7、龙湖品牌VI传播：满足所需、更有惊喜

　　A）温暖人心：平台经营创造客人关系的温暖

　　B）总有惊喜：惊喜安排带来性价比与记忆点

　　C）变化成长：每季度2,000人店内外顾客拦访

　　D）精致丰富：家庭族群的满足所需品类业态

　　七、社区商业案例分享

　　国内外超过100个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

　　香港：宝林商场、又一城、尚德商场、厚德商场、海悦豪园、彩明商场、晴朗商场、黄浦新天地

　　新加坡：Orchard Gate Way、凯德 The Star Vista、克拉克码头

　　美国：洛杉矶 Westfield Palm Desert、

　　日本：东京永旺幕张

　　新西兰：基督城Cashel St. The Colombo

　　上海：万科2049海上传奇、世博源、百联西郊

　　苏州：邻瑞广场、贵都邻里中心

　　深圳：欢乐颂

　　八、现场解惑

　　Q＆A