《商业地产项目开发与招商运营高级研修班》

【课程背景】

　　商业项目的开发，其成功要素很多，本门课程为您提炼出最关键的要素取决于城市的等级、区位地位、地块价值、建筑设计。主讲陈老师将分享其四十多年的专业领域的实践，从对国内外大量商业项目的考察、研究，运用对比手法，提炼出商业项目的讲解要点，指导学员如何把握运用以上要点。

　　商业地产项目的准确定位不但是招商运营的基础保证，更是指导商业地产项目建筑规划设计依据。只有遵循科学的开发流程，才能保证项目的准确定位。通过商业地产项目科学开发流程与十大定位内容的传授，教会开发商如何把握咨询服务机构的服务质量。

　　商业建筑设计的大量实操案例解析，有效指导商业地产项目在开发中的借鉴，特别是建筑平面结构设计（柱网合理性）、平面结构（无视觉障碍）、动线设计（平面动线、垂直动线的结合）中如何避免失误，如何让商业经营功能在建筑物中得到体现，做到既现代又实用。

　　招商经营管理是商业地产开发商普遍碰到的执行难题。通过课程解析，全面掌握了解招商工作的重点、阶段及招商技巧，提高商业地产开发项目的落地性。

　　【课程目标】

　　课程通俗、易懂、实用，实战型性强，深受听课学员的好评。本次课程案例丰富，数据详尽，二天的课程安排定能让您收获满满，课程上禁止录音+录像，图为学习手册剧透版；建议提前备好学习用品，如笔、笔记本或电脑等。

【课程大纲】

　　第一部分：什么因素影响商业项目招商？

　　（一） 举例说明开发商业项目需要具备多元因素

　　判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口

　　案例：新区开发城市综合体项目，没有人怎么做商业

　　案例：县级城市开发城市综合体项目（3个案例分析县城如何运营10万平方米的综合体？街区式商业如何做？商业消费力低怎么办？）

　　（二）不同性质的商圈，有着不同的商业价值

　　1、上海 22 个典型商业项目调研数据

　　2、市级商圈商业项目、区级商圈商业项目、社区商圈（购物中心）商业项目的价值

　　（三）不同性质商圈的项目，商家入驻意愿不同

　　1、省会城市市级商圈模拟招商的结果

　　2、地级市区级商圈模拟招商的结果

　　3、县级市社区商圈模拟招商的结果

　　（四）五大因素直接影响招商成果的案例解析

　　1、城市等级低造成招商阻碍的案例分析（举例：商家没有开店计划）

　　2、地理位置偏造成招商阻碍的案例分析（举例：泰兴某综合体项目）

　　3、交通条件造成招商阻碍的案例分析（举例：北海某综合体项目）

　　4、建筑平面结构的缺陷造成招商阻碍的案例分析（举例：唐山银泰购物中心）

　　5、商业地产建筑设计中常见的八大问题（举例：多个案例等）

　　6、定位不准确造成招商阻碍的案例分析（举例：上海正大广场、龙之梦）

　　（五）商业招商的基础知识--了解商场建筑结构设计是否合理

　　（六）商业招商基础知识-了解商业开发经营模式

　　第二部分：商业地产项目的开发营运流程

　　一、商业项目开发把控的时间节点

　　问题 1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期需要多少时间？

　　问题 2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？

　　问题 3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？

　　问题 4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？

　　问题 5：初试水商业地产开发企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？

　　二、项目开发各阶段的工作内容

　　第一、土地获取阶段 9 项工作

　　第二、规划设计阶段 6 项工作

　　第三、开工准备阶段 6 项工作

　　第四、开工建设阶段 7 项工作

　　第五、开盘准备阶段 3 项工作

　　第六、开盘销售阶段 3 项工作

　　第七、工程建设阶段 20 项工作

　　第八、竣工入住阶段 8 项工作

　　第九、售后及移交阶段 9 项工作

　　第三部分：商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容

　　（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能

　　（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容

　　第四部分：商业地产项目招商工作的四大管理阶段

　　（一）招商管理的阶段与工作内容

　　第一阶段：招商前对项目的理解阶段

　　第二阶段：招商的组织准备阶段

　　第三阶段：项目的招商或招商代理执行阶段

　　第四阶段：经营商家进场装修阶段

　　（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤

　　第一阶段：招商前对项目的理解阶段的主要工作内容

　　第一项工作：对项目建筑指标的解读--限制条件与局限性

　　第二项工作：对项目的市场市调与定位的理解

　　附：商业市场调查内容一览表

　　做招商须明白项目的商业价值

　　1、学会判断项目的价值

　　2、判断商业地产项目价值的工具

　　3、会判断商业项目的性质

　　4、了解招商的商业业态业种类别

　　5、了解招商的业态业种类别品牌

　　6、要了解建筑物业对招商的限制性

　　7、提出对建筑设计方案的优化建议

　　8、要对商场的经营楼层做功能分区

　　9、做好招商需要了解的建筑物业数据

　　10、对商业项目的建筑物业提出修改优化建议

　　做好招商的前提：搞清项目定性！

　　项目定位“三部曲“

　　第一步：确定项目的商圈性质

　　第二步：确定项目的商业类别

　　第三步：确定商业项目的经营功能

　　第一：学会判断商业项目的价值

　　第二：学会判断商业项目的价值-案例解析

　　项目地块价值判断案例分析：唐山 XX 综合体项目、保定城区北部商业项目、乌市开发区商业项目

　　新区商业项目招商能做吗？

　　主要看城市七大功能是否完善

　　A. 行政中心功能

　　B. 城市文化中心功能

　　C. 市民居住功能

　　D. 公共交通功能

　　E. 教育文化功能

　　F. 医疗卫生功能

　　G. 商务/商业功能

　　第二阶段：招商的组织准备阶段的主要工作内容

　　第一项工作：项目招商经营管理前的组织准备

　　1、建立招商组织

　　2、招聘与培训招商人员

　　3、编制《招商手册》

　　1）触摸商家入驻意愿需要准备的资料内容

　　2）实施招商代理时用的《招商手册》

　　3）提炼项目的营销卖点-核心关键词

　　4）商业地产项目楼层品牌落位“四步曲”

　　A. 租金定价原则依据

　　B. 商场的不同位置商铺租金价值判断规律

　　5）了解商家的开店计划与选址要求

　　A. 主力店比重多少合适

　　4、制定招商计划

　　5、编制招商宣传计划

　　6、编制租赁方案《租赁合同》

　　7、制定招商工作执行流程（对内、外）

　　第二项工作：项目招商经营管理前的工作准备第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧）的主要工作内容

　　第一项工作：准备招商洽谈工作的内容

　　第二项工作：确定招商的方式

　　第三项工作：招商计划实施期

　　第四阶段：进场装修阶段的主要工作内容

　　第五部分：商业地产项目招商管理工作的实施步骤

　　（一）衡量招商工作的标准内容

　　招商是商业项目成功运作的重要前提成功的商业规划和招商策略决定招商成果！

　　招商成果的衡定表现为：

　　业态和品牌档次结构合理

　　合理的租金水平

　　满铺开业

　　满足租金回报

　　商家持续稳定经营

　　（二）招商实施重点工作的五大步骤

　　步骤一：招商工作的前期调研准备阶段中的重点工作

　　步骤二：招商方案的设计策划阶段中的重点工作

　　步骤三：招商实施筹备阶段

　　步骤四：招商实施阶段

　　步骤五：进场装修阶段

　　（三）商管公司的日常经营管理工作内容

　　第六部分：商业项目开发运营各阶段的关注要点

　　（一）建筑规划设计阶段的关注要点

　　方案设计阶段：

　　扩初设计阶段：

　　施工图设计阶段：

　　外立面设计阶段：

　　（二）招商启动阶段的关注要点

　　（三）工程施工建设阶段的关注要点

　　（四）招商实施阶段的关注要点（五）商家进场装修阶段的关注要点