9月27日，据中国人民银行网站，中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，会上罕见地提到了房地产：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调：围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
10月15日，央行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，会上央行金融市场司司长邹澜再次提及房地产行业。
事实上，这种短期过激反应不仅仅表现在了资本市场。一场无声的行业出清，眼下就在加速进行。
9月29日，祁门县人民法院刊登公告，黄山瑞丰房地产开发有限公司正式破产。
9月26日，凤台县人民法院刊登公告，凤台渝安房地产开发有限公司正式破产。
9月15日，山西省长治市中级人民法院刊登公告，山西旭恒源房地产开发有限公司正式破产。
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不断更新的数据背后，是越来越多三四线及以下城市的房企消失不见。
而另一边，则是各地楼市销售的急转直下。
58安居客房产研究院数据显示，2021年国庆长假期间(10月1日-7日)，15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。其中，一线城市较为平稳，但二三线城市出现较大降幅。
二手房方面，贝壳研究院统计的重点50城成交量微增。但此前火热的“长三角”“大湾区”等区域，市场明显低迷，买卖双方均出现观望情绪。
时代变了，风口变了，房地产的故事终究也跟着变了。
01
凛冬将至
2021年的房地产市场，如果要用一个词形容，那应该就是魔幻。
上半年，楼市延续着去年年底以来的“过热”征兆。杭州、深圳、西安、成都......在媒体的报道中，不少热门城市出现了火爆的抢房现场。
但下半年，楼市行情却急转直下。据国家统计局公布的数据，从6月开始，70个大中城市中，房价(包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月增多。到今年9月，楼市成交下滑的局面仍未改变。
公开数据显示，9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。热点二线城市中，除了南京等个案外，其余也以继续降温为主。据中原地产的统计，广州、福州、南宁等城市的成交面积降幅在50%以上。
新房市场的销售压力同样与日俱增。据克而瑞数据，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降，较2020年同比也下降36.2%。
下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期。
魔幻的一幕还发生在了土地市场。
10月13日，北京第二批集中供地收官，原本计划供应的43宗土地，仅有11宗走到了现场竞价环节，除1宗地采用招标出让早早定下归属以外，直到竞买报名截止日，仍有26宗地块无人报名。
截止日当晚，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。
事实上，不包含上海、武汉和北京在内，截至2021年10月7日，已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍。
对此，据中信建投统计，15城的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。这和第一批集中供地的情况大不相同。
今年2月，自然资源部要求22个重点城市实施“两集中”供地。所谓“两集中”，一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；二是集中组织出让活动。
土拍“价高者得”时代一去不返。按照自然资源部的说法，此次改革是通过增加土地供应、充分披露信息，来“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响”。
但和第二批集中供地情况不一样的是，第一批集中供地中热点城市土地市场火爆依旧，溢价率不降反升，楼面价创新高。短短几个月，市场竟有如此大的变化。
02
房企，“活下去”才有意义
一个残酷的事实正摆在所有房企的面前：在高地价和售价受限的双向挤压下，房企的利润空间或将会越来越窄。
随着房地产市场转入供大于求的买方市场，随着巨量的潜在供应持续入市，今后的竞争必将愈发激烈。或许在不久的将来，有三分之一的房子不好卖或卖不出去是常态。房地产业出清过程之惨烈可见一斑!
在这样的大背景下，越来越多的房企也开始思考自己的生存之道。
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。困难越复杂，就越需要房企各显神通。
张勇在分享金科股份经验时表示，“现在全力以赴保现金流，去库存、抓回款，加大资金、人力、营销、激励方面的力量。同时要收投资，备足现金，在组织架构上进行调整优化，把力量用到资金端、财务端、营销端，反而不是投资端。”
唐晓东则称，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来......企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
03
“至暗时刻”已过去?
事实上，行业信心坠落谷底之际，除了房企在努力自救，监管层同样在不断释放积极信号。
面对行业的风云变化，刚需买房的人需要注意什么?
平安证券提到，本次央行明确“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常”。
当前大多数城市楼市亦逐步降温，房价上涨势头得到抑制，预计后续按揭端放缓速度有望加快，额度及利率亦有望迎来改善，带来销售端逐步触底回升。
对于购房者来说，房地产行业高杠杆高负债的逐渐终结将会进一步巩固此前的调控效果，但消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。
房子只涨不跌的时代已经过去。购房者的购房观念需转变，一如房企需要更新自己的生存逻辑。
随着消费市场的建立，房地产行业既受到了政策“利好”影响，使得行业得到了更多的发展机会，行业效率得到提升；同时也将消费需求重心回归到品质和服务提升上。
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