进入2023年，随着各领域生产生活加快恢复，与城市居民生活幸福息息相关的住房租赁市场的回暖情况同样备受关注。1月12日，中指研究院发布《住房租赁市场2022总结与2023展望》报告。
报告指出，2023年，住房租赁市场预计将继续保持较快增长。政策端，支持政策预计仍将持续推出并实施，保租房公募REITs有望进一步扩围。需求端，随着相关政策持续优化、经济稳步回升，住房租赁需求有望恢复增长。供给端，目前部分城市已公布2023年保租房筹集计划，总体规模预计仍将维持在较高水平。
50城住宅平均租金累计下跌2.50%
2022年，住宅租金表现较为疲弱。
中指研究院数据显示，受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%。分月度来看，租金走势具有明显的季节性，同时租金走势受疫情影响亦较为明显。
年初1-2月，租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金环比连续下跌。3-4月，随着外来务工人员返城、节后“换岗季”到来，租赁市场行情略有升温，租金环比连续上涨。5-6月，受多个城市疫情暴发影响，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱，住宅平均租金有所回落。7-9月，受高校毕业生入市、中小学开学季等因素影响，租金出现小幅回升。10-12月，租赁市场再次进入传统淡季，租金水平持续下行。
2021年6月至2022年12月50城住宅平均租金走势
数据来源：中指数据CREIS
从城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明显领先，多数城市租金介于20-40元/平方米/月。12月，北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市，其中北京平均租金为90.3元/平方米/月，居各城市之首；杭州、广州等5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；福州、珠海等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、徐州等5个城市租金在20元/平方米/月以下。
从年度涨跌幅来看，50个重点城市租金全部回落。具体来看：温州、南宁等7个城市跌幅超5%；徐州、贵阳等18个城市下跌3.0%-5.0%；呼和浩特、泉州等19个城市下跌1.0%-3.0%；青岛、北京等6个城市跌幅在1.0%以内。
从租房偏好与观念方面，调查结果显示，通勤距离位居关注点首位；商场、医院等配套也是四成以上租客租房时的聚焦点。另外，租客对地铁便利性、小区环境、租金水平、物业服务关注度也较高。值得注意的是，在女性租客视角中，相比通勤距离，小区配套是其租房时更关注的因素；且女性租客对于配套情况、室内装修/家具条件、租金水平等方面因素的关注相对突出。
2022年租客租房关注因素
数据来源：中指数据CREIS
政策密集出台
2023年住房租赁市场或保持较快增长
2022年，住房租赁相关政策密集出台，住房租赁市场发展支持力度持续加大。一方面，中央和地方持续出台支持政策，年内中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案。另一方面，各城市积极出台租赁市场监管政策，北京住房租赁条例正式施行，上海亦跟进发布相关条例，通过地方立法进一步规范住房租赁市场，营造良好的租房环境。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进介绍，发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。
表：2022年中央出台的部分住房租赁支持政策
资料来源：中指研究院综合整理
徐跃进表示，2022年保租房发展十分迅速。一方面，各城市积极完成保租房筹集任务。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，1-10月全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市提前完成了保租房筹集的年度目标。另一方面，保租房公募REITs快速推进并落地，目前已有4支保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了宝贵的融资退出渠道，保租房“融投管退”的商业闭环得以形成。
部分城市2022年保租房筹集计划完成情况（单位：万套）
数据来源：中指数据CREIS
展望2023年，住房租赁市场预计将继续保持较快增长。政策端，支持政策仍将持续，保租房公募REITs有望进一步扩围。需求端，随着疫情防控政策持续优化、社会经济逐渐复苏，住房租赁需求有望恢复增长。供给端，目前部分城市已公布2023年保租房筹集计划，总体规模预计仍将维持在较高水平。
