【课程背景】
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
⒈从城市中心向城市郊区转移；
⒉成片大规模复合开发、区域开发；
⒊从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
⒋从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
⒌从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
【课程收益】
1、乡村振兴、城镇化发展与房地产开发；
2、土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；
3、一、二级开发联动模式与案例分析；
4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享；
5、资金流转与土地有效控制；
6、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；
7、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；
8、一级开发退出、风险与风险控制模式设计…
杨老师 ：
清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授；
原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理；
十八年房地产、城市战略咨询经验；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训；并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。
【课程对象】
1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总；
2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。
【课程大纲】
第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路
Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发
1、城镇化、城市化与乡村振兴；
2、乡村振兴发展之路：
◆为什么是乡村振兴；
◆乡村振兴与土地以及开发…
Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持
1、乡村振兴、城镇化政策解析；
2、国际先进国家的政策解析：
◆日本的经验；
◆美国的经验；
◆德国、英国的经验…
第二部分：区域开发
Part 04：区域开发
1、区域开发概念、来由；
2、我国区域开发现状；
3、区域开发的特点、特征；
◆功能内部化；
◆价值外溢；
◆增值性；
◆分区与分期…
4、区域开发的主要内容；
5、区域开发操作主体要求；
6、区域开发与房地产开发的差别、关系；
Part 05：区域规划
1、区域规划与房地产规划；
2、区域规划基本原则；
◆土地价值属性原则；
◆开发分期原则；
◆价值兼容原则；
◆价值增值原则…
3、土地分析（价值属性与价值梯度）；
4、区域规划
第三部分：土地一级开发基础
Part 06：土地一级开发与流程
1、土地生命周期；
2、土地开发的几个环节
◆城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；
◆国家对土地开发的法律规定；
◆地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；
◆相关规定带来的操作问题。
Part 07 ：一级开发模式分析 （本部分一天课程中，以自学为主）
1、全程运营模式
◆模式解析；全程运营模式的要点；
2、主导整合模式：
◆模式解析；操作要点与成功要素；
3、一级主导开发模式：
◆模式解析；操作要点与成功要素；
4、一二级联动开发模式：
◆模式解析；操作要点与成功要素；
5、公建代建开发模式：
◆模式解析；操作要点与成功要素；；
Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析
1、案例选择；
2、案例分享（详细讲2个）
◆扬州广陵新城开发
◆山东南山集团一级开发；
◆海南鲁能一级开发；
◆首创一级开发项目；
◆中交一级开发案例…
3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段；
◆发展历程讲解
◆开发企业介入机会与土地获取条件；
◆定位与规划调整策略（及效果分析）；
◆公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；
◆二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；
◆一级开发控制二级土地的措施；
◆二级开发与公共设施开发的互动性分析。
◆政府对一级开发的支持。
第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？、收益怎么保证？）
Part 9：一级开发过程中的核心问题
1、土地流转方式。
◆土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算。
2、资金流转方式
◆合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）；
◆资金监控方式。
◆国内一级开发典型的资金流转模式讲解；
3、合作方式（合作协议中明确）。
◆合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。
Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1、土地控制含义及控制方式
2、合作协议控制
3、规划控制
◆控制要点、城市案例启示。
4、关键设施控制
◆控制要点、城市案例启示。
5、流程控制
◆控制要点、城市案例启示。
6、其他控制方式
第五部分：一级开发中的成本与风险
Part 11：一级开发中的成本构成
1、成本控制风险与关注因素。
2、总的成本构成；
◆各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响。
Part 12：土地一级开发中的融资模式
1、土地一级开发融资特征
2、土地一级开发的主要融资模式；
3、融资发展新特点。
Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制
1、一级开发收益来源及影响要素；
2、影响一级开发收益因素：
◆收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
3、投入成本风险；
◆拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。
4、规划实现的风险。
◆商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。
5、进程不可实现风险；
◆政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险
6、土地开发中的拆迁问题；
◆拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。
7、增值收益分成实现风险
8、土地财务管理制度带来的风险
9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。
第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
Part 014：政企合作模式
1、政企合作投资模式
◆股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…
2、政府合作的管控模式
◆管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…
3、政企合作中权、责、利界定。
◆政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责。
Part 15：政企合作协议要点（结合案例）
1、一级开发协议的主要内容与结构；
2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：
Part 16：退出与退出机制
1、一级开发企业退出的含义；
2、一级开发企业退出的几种方式；
3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题；
4、退出过程中核心问题的处理方案；
5、方便退出的机制设立。
第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 17：一级开发与二级开发城市选择
1、一级开发、二级开发关系
◆二级开发城市选择；
◆房地产市场城市分类；
◆不同房地产市场中一级开发的机会分析。
2、一级开发城市选择特征
◆土地市场是房地产市场关系；
◆产业、人口对一级开发影响；
◆城市、城市群与一级开发；
◆一级开发城市选择要求…
3、一级开发城市选择中关注的问题。
第八部分：现场讨论与课程小结
