【特训背景】
2018年起，房地产行业进入第三个“十年”，步入一个全新时代，行业分化加剧，强者恒强，集中度快速提升，按照百强销售额及其增速可以测算，到2020年,百强房企将可能占有80%以上的市场份额，千亿是TOP30的门槛，300亿成为百强企业的门槛，规模化成为房企的必备能力项，对大多数房企来说，进入百强越来越难，年销售额进入100亿成为区域级的龙头企业，也是未来可持续生存的必然选择。
实现规模化，关键在于”钱、地、人”三个核心要素，其中“人”这一要素，主要在于合格项目总的数量，因为要想获得规模化发展，务必要往异地拓展开发，是否派的出合格的独当一面的项目总，成为至关重要的一环，项目总的水平，将直接决定项目的盈利水平，甚至项目成败。而空降的项目总，受企业文化、团队配置、开发区域等客观因素影响，流失率相当大，中途换帅，对项目的伤害更为巨大。因为，包括碧桂园、恒大等超大型房企，以及大量的中小房企，都开始从内部挖掘项目总储备人才，对之进行系统培养，培养更符合自己企业的项目总子弟兵，是公司持续发展的立足之本。
合格的项目总，是支撑公司规模化发展的核心关键人才！
我们已做了10年之久的项目总培训班，已经被无数次证明，自己培养的项目总才最好用。
本期项目总培养方案，结合当前行业最新形势，旨在提升项目总的六大能力：领导力、运营力、创新力、产品力、市场力、协同力，让培养对象成为真正意义上的项目总经理，具有独立操盘的能力，为企业走出去扩大开发规模提前备足良将！
【培养对象】
储备项目总、在职项目总、各职能部门负责人
【本次课程主题设置】 
【师资简介及课程内容】
王老师：
任职机构：多家上市企业独立董事、多家房企投融资顾问
专业特长：注册税务师、会计师、注册内部审计师、房地产资本运作与财税专家导师、地产私募专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家。国家发展改革委员会培训中心特聘专家、国家税务总局特聘专家，中国注册税务师协会特聘专家。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。
【课程价值】
1、立足行业现状，集合业内财税专家及精干力量深入研究，在收购并购痛点重重风险处处的背景下，助力企业降低风险高效拿地
2、直击房地产项目并购痛点与疑难问题，带来全新更加优化的交易模式及设计思路
3、重点掌握并购流程、风险及运营监管重点，提高拿地效率
4、通过标杆案例解读，促进对并购、合作开发的深入理解，实现专业价值的提升
【课程大纲】
一、房地产项目并购的行业痛点分析
1. 高溢价无法处理
2. 税收筹划压力大
3. 资金结付不畅
二、房地产项目并购的交易模式设计思路
1. 不同并购交易模式解析：增资扩股、股权收购、资产收购、企业合并、合伙开发、资金借贷
2. 不同投资退出方式差异解析：分利润、分收入、提取固定利润、按比例分房、股权转让退出、清算退出
3. 项目并购交易结构设计
4. 项目并购前的股权及投资架构优化
三、项目并购的主要流程和主要节点
四、房地产项目并购意向书的谈签重点
1. 并购意向书应主要签订什么内容？
2. 并购诚意金处理的关键是什么？
五、尽职调查的注意事项
1. 项目并购应该关注尽职调查哪些重点内容？
2. 尽调未到主管部门审查原件
3. 尽调报告未进行法律评价和提出建议
4. 未到项目现场进行核查
六、项目并购的主要疑难问题
1. 签约主题问题
2. 或有债务的处理问题
3. 担保人的资信问题（人保与物保关系）
4. 土地闲置问题
5. 瑕疵出资股东的股权问题
6. 未经其他股东过半同意的股权转让合同的效力问题
7. 工程结算报告争议问题
8. 并购交接
七、并购估值
1. 如何处理财务数据？
2. 常见的估值方法（资产价值法、现金流折现估价法、相对价值法、实物期权法、剩余收益法）
3. 价值调整（对赌协议的定价和价值）
八、项目并购后的运营监管重点
1. 重点监控的项目内部事项
2. 印鉴和重要物品的管理
3. 资金支出监管
4. 项目收入监管
5. 合同监管
6. 工程监管
7. 会计监管
8. 监管报告制度
九、项目合作开发和并购税收筹划
1. 股权收购模式的税收筹划
1) 股权转让结构的设计 2) 利用税收政策洼地进行股权转让税收筹划
3) 股权转让方获取转让结算对价的设计
2. 资产收购的税收筹划
1) 资产转让方的税费 2) 勾地项目的资产并购 3) 在建物业的收购注意事项
4) 资产收购的税筹方案（拆迁补偿政策解析）
3. 股权收购与资产收购的无差异分析
4. 不动产增资入股后股权转让方案设计
1) 不动产出资如何计税
2) 不动产出资对收购方的影响
3) 优划重点
5. 定向收购的筹划
1) 资产剥离或分立
2) 分立过程中的税筹重点
3) 分立后股权收购操作要点
6. 企业合并
1) 控股合并的好处
2) 合并过程中主要税费
7. 代建的税筹重点
8. 合作建房的税筹重点
9. 如何利用基金平台实现项目并购及退出
10. 项目并购交易模式和交易结构设计总结
标杆案例分享：
案例1：万科项目并购及合作开发模式案例解析
案例2：某地产公司收购土地的案例解析
案例3：收购合作开发项目纠纷案例解析
案例4：地产公司股权转让纠纷案例解析
李老师：
任职机构：南开大学硕士、任某香港上市房企助理总裁，负责营销、运营、商业、物业多项企业业绩进口，在创新营销、业绩战略、物业及商业领域内多有建树。历任TOP30房企营销中心总经理，万科集团营销管理中心负责人，万科营销创新、营销标准化践行者。师出名门，集大成，在行业内享有较高知名度。从业15年间多次考察国内外房地产发展，具备行业发展观。
专业特长：营销出身，专业领先，基础扎实，体系完备。主管及分管过的领域有：战略、投资、营销、物业、商业，多年集团业绩大盘操作经验，尤其在创新营销、业绩战略、物业经营、物业分拆上市、商业定位、运营管控等板块实战经验丰富；逻辑思维清晰、思辨能力强，源于营销又高于营销、从单一营销过渡到“创新营销+物业服务增值+商业价值运营”的复合获益模式，打破旧有房地产业绩实现的思维局限，在业绩管理方面做到有新方法、有新思想、有新增长；掌握互联网经济发展要领及规律，思维先进，国际视野广阔、见解宽度、深度不凡。
【课程价值】
1、掌握房地产全程营销的基础逻辑及工具
2、学习如何分析市场、发现市场机会，掌握项目定位的基础逻辑、项目盈利模型、项目决策的方法
3、学习科学的思维逻辑及思维方法，掌握项目定位的成果如何以竞争思维及站在运营视角上进行产品决策
4、学习如何通过科学的营销提升项目的价值并获取溢价
5、学习与探讨新行业形势下及网络营销背景下的推广策略创新方法
6、学习标杆企业的产品线体系及其客户细分战略
7、掌握集团层面开展产品研发的流程
8、现场与老师互动交流，解决实操中的难点与重点
【课程大纲】
前言：
对于项目总工作中的营销决策主要涉及：前期项目及产品定位决策、中期项目营销操作陷入困局后的调整决策、后期营销业绩等。同时在现今房地产竞争日益白热化的情况下加入创新营销思维有利于项目营销业绩实现
一、如何在项目及产品定位阶段正确定位
1. 城市及区位价值挖掘：宏观经济分析、城市整体供需预测、城市发展现状、产业分析、规划分析、客户定位、竞争面分析
2. 项目规划价值区分：开发模式、总图规划
经典案例：金地香蜜山、中海蓝湾
3. 项目产品组合
经典案例：龙湖三千城、星河丹堤
4. 项目资源配置
经典案例：万科水晶城
5. 开发中重点关注及决策问题
1) 社区功能复合化
2) 街区建设与公共空间
3) 合理的启动模式
4) 科学分期与合理的进度安排
5) 注重邻里关系
二、如何在项目操作陷入困局阶段逆袭、突破
1. 颠覆心智五位一体战略定位调整法则
1) 发展战略：客户、蓝图、支撑点、开发效率
2) 生态战略：价值、合作
3) 财务战略：扩张、防御收缩、稳健期
4) 管理战略：开发模式、产品布局、产品盈利管理、组织运营、动态成本、经营性业务管理、人才管理
5) 营销战略：项目类型、操作关键
案例：阳光海岸
三、营销业绩如何创新发力：社群化和轻营销
1) 社群化全面解读及社群营销实战分享
案例：赣鄱兰亭社群型产品规划
案例：绿城乌镇雅园
2) 轻营销
案例：江中猴菇饼干轻营销战略
