《商业地产定位与规划+招商与开业筹备》

　　一、地块研究

　　1. 地块自然现状特点

　　2.交通状况

　　3.项目所在区域现状[新、老、接合部、改造、郊区等]

　　4.项目所在区域的城市功能 [CBD、商圈、专业市场等]

　　5.项目所在位置的商业功能

　　6.项目所在周边的商业状况[竞争状况、已有商业体量]

　　7.项目基础设施条件

　　二、项目的商业定位

　　项目定位的内容

　　（一）研究方法（反向研究 -- 微、中、宏观）

　　1项目所服务区域的功能定位

　　2项目的商业功能定位

　　3目标客户群体的定位

　　4主题与特色定位

　　（二）研究项目定位的基本内容注意要点

　　8.客流及消费特点

　　（二）定位研究的工具的使用所注意要点

　　9.综合条件的评估

　　【案例解析】

　　定位分析  示例若干。

　　案例 [河南郑州传媒大道]

　　三、商业地产项目的规划

　　（一）地块规划

　　1、不理想的地块-单边街区、不规则、不临街等怎样规划？

　　（二）人流动线组织规划、主次流动线与动线导引

　　（三）建筑概念规划

　　1单体集中式加沿街铺式的怎样规划？

　　2建筑底商商业的规划

　　3进深与面宽、层高、、中庭与电梯庭与室内商街、视线与动线

　　（四）、空间规划

　　室外空间及广告位的规划等

　　照度与灯饰等等

　　（五）、物业条件：水、电、燃气、排污、排烟、照明等配套规划

　　【案例解析】示例案例若干

　　一、各类建筑规划

　　[北京新三里屯village]等等

　　二、动线业态组合分析

　　示例若干、案例若干 [万达广场] [河南郑州国贸中心]等等

　　四 、 招商筹划

　　1、招商业态落位规划、品牌、业种搭配策略和方法--互补与衔接。

　　1.1招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、

　　1.2各类业态选址要求

　　1.3招商方案、招商目标与商家需求。

　　四、 招商实施

　　1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准

　　1、联营经营方案、经营期方案

　　3、招商洽谈，面积、物业条件、

　　4、招商落实顺序--主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

　　5、如何针对意向商家物业改造。

　　6、开业与运营约定策略性实操。

　　【案例解析】华贸中心  邢台天一广场  昆明新都昌商业广场等等

　　五、开业筹备与开业

　　1、商业管理公司建立，开发商自建或聘请

　　2、商业运营管理培训

　　3、商管公司对本项目运营策略、管理规范制定

　　4、商管公司与入驻商家的前期衔接、计划、方案。

　　5、编制商家入驻开业序列和实施操作条列

　　6、物业管理公司的建立，发商自建或聘请。

　　7、物业公司对本项目管理制度与培训

　　8、物业公司制定物业交接策略和工程对口实施交接

　　9、行政部门所负责的对商户的各项证照的办理、检查、监督。

　　10、企划部门对开业宣称推广策略、计划、实施

　　11、运营部、企划部对开业促销、旺场的策略、计划、实施

　　12、如果分期开业，商管、物业、企划的策略、计划、实施方案。

　　13、财务部门，核收、监管、催缴各类款项包括商户装修、改造、租金、定金、预收款等等。

　　【案例解析】

　　郑州国贸中心、郑州传媒大道、唐山远洋城

　　试题：

　　1.定位的现实问题

　　自然条件复杂的地块以什么原则判定？

　　2.规划的现实问题

　　不临街、单边街区、不规则等等

　　3.建筑体量的大小究竟如何确定？

　　以出售为主的商业项目，体量越大越好吗？

　　4.业态的比例

　　一般的规律是52:18:30,教条主义会怎样？

　　5.动线问题

　　建筑设计师们只设计外部交通动线，而空间设计师和运营专家负责室内动线，但是商业项目的内外动线必须一体，两张皮怎样捏得才能够完善、有效？

　　6.预招商

　　理想的状况是在方案阶段就进行预招商（方案征询主力店意见同时），但是方案未定如何招商?而主力店没有确定，敢于实施吗？

　　7.招商与开业

　　一定要招满了再开业吗？百分之几十就可以开了?

　　8.物业交接的节点

　　验收交接的实际衔接点，都不耽误又不推诿能做到吗？

　　假如要赶工期，后续工程、商装、商户装修能避免交叉吗？