《商业地产全流程策划定位、招商运营实操心法与实体O2O电商经验借鉴》

　　一、商业地产的市场现状

　　1、国内购物中心2015年前市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临

　　2、商业地产4大困境：数量跃增、同质化超60%、品牌拓展缓、人才不给力

　　3、因应困境6大调整：定位准与满铺率、人才招募方向、商家服务与存活、抢夺品牌、透市场懂客人

　　二、商业地产的筹备期招商

　　1、筹备期的品牌招商

　　A）招商三大核心：6项核心调研与首次招商预判、6项核心定位与生命动线、3年收益测算与决策文件

　　B）招商三大原则：主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待

　　C）招商三大思维：立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段

　　D）招商八大实施：黄金比例、统一形象、业态角色、经营抉择、顺序步骤、品牌落位、优惠政策、放水养鱼

　　E）招商七大管控：建立制度、区块推进、比例节点、品牌储备、手册工具、统一说词、品牌列库

　　F）招商二大法宝：品牌借位思考、团队招商作战

　　三、商业地产的开业期招商

　　2、开业期的品牌调整

　　A）购物中心的三个生命周期与经营重心：培育期、成长期、成熟期

　　B）培育期的品牌调整：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先

　　C）成长期的品牌调整：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

　　D）成熟期的品牌调整：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

　　四、商业地产的经营实操心法

　　1、台湾成功商业地产的关键经营心法：

　　A）场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀

　　B）大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力

　　C）科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用

　　D）消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取

　　E）品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法

　　2、三项问题经营团队自我省视

　　A）我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？

　　B）我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？

　　C）我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？

　　3、经营五大核心与理念

　　A）主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为

　　B）核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究

　　C）内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线

　　D）数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施

　　E）三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击

　　五、商业地产三周期经营心法-推广

　　1、主力店效应：由主力店的年度策略决定推广月度策略、每月『主力店推广联合战略会议』、联合成本降低

　　2、核心商圈掌握：变形虫商圈划定、竞争者效应、目标客群判断、主力店侵入原则、推广工具确定

　　3、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素

　　4、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象

　　5、台湾经验分享：场地资源公开化、推广MARK、顾客顾问党、场景式推广

　　6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

　　五、商业地产三周期经营心法-运营

　　1、主力店效应：由主力店的年度策略决定运营月度策略、每月『主力店运营联合战略会议』、客流扩散原理

　　2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素

　　3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象

　　4、建立巡场与预警机制：五种商户分类法、租售比KPI、日周月巡场与纪录表格

　　5、善用会议与报表管理：晨会、店长会议、专案会议；日周月报表与报告

　　6、台湾经验分享：租金提高步骤、场景式运营、日常管理的建立诀窍

　　7、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

　　五、商业地产三周期经营心法-招商

　　1、主力店效应：由主力店的年度策略决定招商月度策略、主力店数据决定精准招商

　　2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素

　　3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象

　　4、预警预招商机制：五种商户分类法、租售比KPI、预警招商预启动、累积品牌经营能力知识

　　5、台湾经验分享：商户四象限、场景式招商、商户三角色、新趋势商户研究

　　6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

　　六、实体O2O电商经验借鉴

　　1、商业地产与电商的八堂课：

　　A）多大威胁？

　　B）B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那个？

　　C）成本比较低？

　　D）影响品类？

　　E）优势与劣势？

　　F）销售取代？

　　G）擅长与不擅长？

　　H）四大基本条件？

　　2、商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用

　　A）选择那个平台？

　　B）如何打一个组合拳？

　　3、智能商业九步骤

　　A）WIFI＋LBS

　　B）APP与微信

　　C）商户引入

　　D）视频停车系统

　　E）会员系统

　　F）支付系统

　　H）相关导航

　　I）社交网站

　　J）送货到府

　　4、品牌案例分享：星巴克

　　5、商场案例分享：上品折扣、万达、银泰、苏宁、王府井

　　七、案例分享

　　境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

　　八、现场解惑