【课程背景】
随着国民经济的发展和制造业的壮大，随之而来的则是近几年商业地产的爆发性增长，商业地产的存量和增量同时到达高点，距离城市饱和的临界点越来越近。而优质土地资源稀缺，产品同质化严重，加上电商的不断冲击，导致了近年来行业洗牌的加速推进。商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始，全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，同时房地产商却全面抛售与退出商业。增量商业转为存量盘活，可以说是商业地产战国纷乱时代，预计迎接超过三年的混乱。
目前，大卖场郊区化、边缘化、购物中心社区化，社区商业渐受热捧，作为稳健的商业地产开发品种，社区商业本省具备“进可攻、退可守”的特质。然而，社区商业的长期缺乏，致使社区发展过程中始终欠缺一个生活机能完整，杂乱无章的销售型住宅底商无法担任此项角色，持有型态社区商业市场潜力一直空置，有待开发。如何开发和运营社区商业呢？二三四线中小体量商业如何打造差异化特色定位？商业体如何解决持有与销售？如何打造体验式商业？创新业态如何落位？如何提升社区商业地产资产价值？购物中心和社区商业如何解决招商和运营？此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，从专业招商的团队组建到后期的运营管理进行全程归纳，结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的社区定位、招商策略、业态布局与组合、规划设计运营、资产增值心法等方面进行全方位、全过程讲解和指导。
社区商业在各类项目的开发运营中普遍存在痛点：
1、市场痛点：盲目跟风，社区商业供需不平衡；
2、政策痛点：政府的把控干预，商业发展受束缚；
3、定位痛点：前期调研不充分，目标人群错位；
4、规划痛点：规划意识弱，产品设计不落地；
5、招商痛点：追求短期利益，商家引进不合理；
6、运营痛点：传统销售思维，商业运营粗糙；
7、服务痛点：品牌商不落地，商业服务不匹配
【课程价值】
1、掌握不同社区商业类型在不同地域环境下的开发模式；
2、了解社区商业主要业态特性和组合比例以及未来趋势；
3、掌握社区商业面积规划原则和面积配比法则；
4、掌握社区商业人流动线规划方法和原则；
5、掌握社区商业租售定位原则和销售模式以及利弊关系；
6、掌握社区商业招商策略和租售模式；
7、超过250个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、武汉、长沙、合肥、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察，现场互动解析成功与失败原因。
【学员对象】
董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
张老师：
台湾第一代商业地产团队。
台湾METRO WALK国际购物中心开业经营团队。
曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。
外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域、国企北京金融街商业管理公司总部。
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。
万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
国内领先企业O2O操盘者。
担任万达与龙湖信息化建设与O2O操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战超过四年经验。
标杆商业集团企业内训责任人。
拥有超过10年商业集团内部专任培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖士官生、万科新动力导师。并主要负责万达广场20个筹备期项目与营运期44个项目经营团队培训，全国商业总经理与副总经理入职培训。
【课程大纲】
一、商业地产市场现状
1、国内购物中心2017年底市场现状，2020年前并购与倒闭，2025年前主要商业集团正式底定。
2、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、70%UP、存量盘活兴。
3、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资本运作、大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产回归商业本质：消费者与商户视角
1、何谓消费者与商户视角
A）无人超市的大妈访问
B）奢侈品PRADA的RFID码运用
C）柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子
2、商户与消费者满意度调查的引进
A）商户过半的面谈量：二年在店的店长
B）关键品牌的Focus Group的面谈质：商户视角的痛点收集
C）商场内的顾客拦访量：每项目至少200样本量
D）会员的Focus Group的面谈质：消费者视角的痛点收集
三、消费者与商户经营法则的运用
商业地产三个核心问题：客人为什么要来？客人为什么再来？客人在店内怎么走？
第一个核心问题：客人为什么要来？
A）商场懂顾客：定位准确
B）变形虫核心商圈画法
C）租金溢价的客流法则
第二个核心问题：客人在店内怎么走？
A）商场知顾客：大数据透析
B）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流
C）拿勤来换：1080条痕迹
第三个核心问题：客人为什么重复再来？
A）顾客爱商场：用心经营效果
B）一分钟拦截沟通
C）经营技巧与大数据引进
四、社区商业成功案例
1、何谓社区商业
A）社区商业的定义：社区居民的生活中心『Life Center』
B）社区商业的商圈定义：时间距离取代直接距离
C）社区商业的基本业态：八大基本业态 满足基本需求
（百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐）
2、成功案例介绍
A）国内初阶版本：苏州邻里中心系列、万科1049系列
B）境外成熟版本：香港领展LINK系列
五、社区商业落地五核心关键
1、社区商业成功关键一：动线与交通
A）动线中枢：商业位于大众运输与小区穿越动线中枢
B）大众运输引入：公交、地铁体系为关键，主动引入
C）屋顶释放：做为周围住宅楼的屋顶休憩中心
D）二次穿越：创造居民每天二次穿越商场的动线设计
2、社区商业成功关键二：创新业态
A）传统菜市场：可创造每日到访
B）当地特色：香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交
C）生活诊所：老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医
D）六餐餐厅：配合居民生活的餐饮型态
3、社区商业成功关键三：政府与机构
A）老人与小孩的友善：抓准老人与小孩二族群，就能收获一家人
B）民政机关引入：生育、养育、教育、养老、福利等
C）卫生所：居民的普遍基础医疗需求满足
4、社区商业成功关键四：关键业态
A）生活配套：修理等八大业态
B）中型超市：提供生鲜蔬果的中大型超市
C）杂货店：日常生活的一切杂货
5、社区商业成功关键五：生活中心
A）社区中心：释放商场空间提供小区活动中心
B）儿童游乐场：主动提供安全儿童空间与设施
C）妈妈教室：长期举办沙龙活动维系社区关系
D）图书馆与里民中心：居民的停留与互动空间
6、社区商业经营内涵
A）经营时间：社区居民作息时间为依据
B）商户商品：小而杂精神
C）招商实施：依据居民需求的导向原则
D）推广实施：社区一分子的主动出击原则
E）运营实施：商品管理的弹性原则
六、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台
成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度
1、核心商圈的小区拜访与友邻方案：居委会主委关系深耕、季度频率造访。
2、硬件与软件兼具：主题经营与IP塑造。
3、五大主题拆解：文化内容、爱情圣地、小孩天堂、城市地标、节日话题
4、主力店的拳头战：主力店的年度活动与资源搭配
5、场地资源公开化：幼儿园毕业季、大学社团PK战
6、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池
7、龙湖品牌VI传播：满足所需、更有惊喜
A）温暖人心：平台经营创造客人关系的温暖
B）总有惊喜：惊喜安排带来性价比与记忆点
C）变化成长：每季度2,000人店内外顾客拦访
D）精致丰富：家庭族群的满足所需品类业态
七、社区商业案例分享
国内外超过100个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析
香港：宝林商场、又一城、尚德商场、厚德商场、海悦豪园、彩明商场、晴朗商场、新天地
新加坡：Orchard Gate Way、凯德 The Star Vista、克拉克码头
上海：万科2049海上传奇、世博源、百联西郊
苏州：邻瑞广场、贵都邻里中心
深圳：欢乐颂
八、社区商业动线规划及空间组织的控制要点
了解社区商业项目动线规划并掌握控制要点
1商业动线的概述
A）什么是商业动线
B）什么是好的商业动线
C）商业动线的分类
D）商业动线的设计原则
E）商业动线的影响因素 案例解析：上海嘉定华润五彩城
F）业态落位规划策略
九、现场解惑
